Filtraciones en elementos comunes

Responsabilidad en caso de filtraciones en elementos comunes

¿A quién corresponde la responsabilidad en caso de filtraciones en elementos comunes en un edificio, según la LPH.?

La responsabilidad de la comunidad de propietarios en caso de filtraciones de agua procedentes de elementos comunes en un edificio en régimen de propiedad horizontal es objetiva.

Esto implica que la comunidad debe responder por los daños causados, incluso si estos son imputables a terceros.

Además, se establece que la comunidad debe realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios.

En casos de filtraciones, se considera aplicable el régimen de responsabilidad objetiva del artículo 1910 del Código Civil.

¿Qué criterios se siguen para distinguir a quien corresponde la responsabilidad en caso de filtraciones?

Existen varios criterios para distinguir si corresponde a la comunidad o al propietario.

  • El principal criterio seguido es la titularidad del elemento: Si la filtración se produce, por ejemplo, en un punto de una tubería situada dentro de la vivienda, correspondería al propietario del inmueble tanto la reparación del siniestro como la reparación de los daños que se hayan podido producir tanto en elementos comunes como en otros elementos privativos.
  • Sin embargo, si el daño en la tubería que está originando filtraciones se encuentra en un punto exterior de las viviendas, corresponderá a la comunidad reparar e indemnizar.

Todo esto que estamos comentando, siempre es en términos generales, es decir, que habría que analizar las escrituras para determinar el régimen de los elementos del edificio.

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¿Qué ocurre cuando se trata de filtraciones en elementos comunes de uso privativo?

Aclarar que estos elementos tienen un tratamiento diferente.

Se trata de elementos comunes pero solo puede ser disfrutado por el propietario del inmueble al que están vinculados. Estamos hablando, por ejemplo, de las terrazas de los áticos o los patios de luces. A pesar de utilizarse exclusivamente por un propietario es un elemento común por tratarse de la cubierta del edificio. Así pues, nos encontramos ante el dilema de a quién corresponde la responsabilidad.

Los propietarios que usan y disfrutan de forma exclusiva de estos elementos comunes tienen la obligación de asumir los gastos de conservación y mantenimiento de dichos elementos, así como de mantenerlos en buen estado y conservarlos adecuadamente. Deben realizar reparaciones ordinarias derivadas del uso y disfrute.

¿Y si son filtraciones por defectos estructurales?

Las reparaciones extraordinarias por defectos estructurales o vicios constructivos son responsabilidad de la comunidad.

En caso de las filtraciones en las terrazas de uso privativo nos encontramos con el dilema de a quien corresponde asumir la reparación. En estos casos se deberá determinar de donde procede la filtración y a causa de que se esta produciendo.

Si determinamos que las filtraciones están provocadas por negligencia o culpa del propietario, por ejemplo, por haber realizado una obra en la terraza y haber causado daños en la tela asfáltica, la reparación corresponderá al propietario de la vivienda.

Sin embargo, si el daño en el sistema de impermeabilización se produce por el transcurso del tiempo o por una falta de mantenimiento, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios.

¿Qué es lo primero que debe hacerse ante una filtración en la vivienda?

El primer paso para determinar el origen y la causa del daño, sería realizar un informe pericial.

Con el mismo se determinará a quién corresponde reparar tanto el elemento común como los posibles daños causados en las viviendas colindantes.

Este es el criterio seguido por los Tribunales.

Nuestra recomendación es que, antes de acudir a la vía judicial, tanto las comunidades de propietarios como los mismos propietarios consulten con un técnico para determinar la responsabilidad de la reparación, evitando así en la mayoría de los casos tener que acudir a los tribunales.

Te lo contamos mejor en el siguiente vídeo:

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Lidón García Navarro
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