Qué pasa si el inquilino me deja desperfectos en el piso

Daños y desperfectos causados por en inquilino en la vivienda, tras la finalización del arrendamiento

No pocos son los propietarios que, ante el temor de que el inmueble pueda sufrir daños o desperfectos producidos por el inquilino, no ofrecen sus propiedades al mercado del alquiler.

Concretamente dos plataformas, Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler, realizaron recientemente una encuesta entre 800 propietarios, de los que un 79% dice sentirse desprotegido jurídicamente ante cualquier problema con su inquilino, es decir 639 arrendadores. Ya sean por impago de rentas o por causar desperfectos.

Sin duda un dato muy a tener en cuenta.

Previo a comenzar el análisis…

Hay que advertir que puede tener consecuencias ya no civiles, sino incluso penales.

Según los actos de los inquilinos se podría entender:

• apropiación indebida (en el supuesto de apoderarse de cosas muebles)
• y causación de daños en propiedad ajena

Conductas tipificadas en los artículos 253, 254 y 263 del Código Penal (CP). Ello podría conllevar pena de privación de libertad. No obstante, la jurisdicción penal se utiliza en último lugar, es la última ratio. En la inmensa mayoría de las ocasiones se utiliza la vía civil para reclamar este tipo de comportamientos.

Antes de terminar el contrato de alquiler

Previo a la finalización del arrendamiento, es indiscutible que existe tal arrendamiento, lo que conlleva la firma de un contrato entre arrendador y arrendatario.

Es importante que figure una cláusula indicando el estado del inmueble y realizar un inventario de los muebles en él contenidos. Es muy aconsejable incluir fotografías de las diferentes estancias y mobiliario.

Ello beneficia a ambas partes:

• al arrendador para poder en un futuro demandar y al
• arrendatario dado que tal y como prevé el artículo 1562 del Código Civil (CC):

“a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.

Cuando finaliza un arrendamiento, lo primero que se debe realizar es la inspección del inmueble y la firma de un documento indicando que se da por finalizado ese arrendamiento. Bien por:

• terminación del plazo
• desistimiento o por cualesquiera razones

Es importantísimo que se indique que el estado del inmueble ha sido revisado y que éste se entrega a satisfacción de ambas partes. O que presenta algún tipo de daño no derivado del uso normal del inmueble.

Si el arrendatario firma el documento reconociendo esos daños ya habría mucho ganado, si no todo.

En caso contrario, es conveniente realizar un vídeo o reportaje fotográfico del estado del inmueble. Ello ayudará para poder demostrar en qué condiciones se entrega la posesión formal de éste, y en qué condiciones se entregó al comienzo.

La demanda de reclamación por desperfectos

La reclamación de los daños tiene su fundamento en los artículos 1555 y 1556 Código Civil, siendo que el arrendatario está obligado

“a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado” y si “no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último…”

Como decimos, para poder reclamar esos desperfectos o, en el caso del inquilino, oponerse a ello, es imprescindible que ambos se valgan de pruebas.

Sin embargo, es el arrendador el que tiene que demostrar que esos daños son imputables al arrendatario, según artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En tal sentido se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Valencia, en su sentencia 2463/2018:

“la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador”.

Asimismo, deben concurrir una serie de circunstancias tales como

“la previa existencia de una relación contractual, una acción u omisión culposa o negligente del demandado en el cumplimiento de su obligación contractual, un daño, y la relación de causalidad entre la acción u omisión culposa y el daño que sufre el demandante” (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17ª, sentencia 309/2019).

¿Y el desgaste normal por el uso?

Cabe tener en cuenta el deterioro que ha podido sufrir por el uso cotidiano y normal, lo cual no son desperfectos o daños que se puedan reclamar al inquilino.

No obstante ello, el arrendatario está obligado a “devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable” (artículo 1561 CC), siendo el arrendador el que tiene que cerciorarse que se entrega en las mismas condiciones en las que se arrendó.

Es probable que surjan diferencias en cuanto a la aceptación o no, por parte del arrendatario, de los daños presumiblemente causados. En este sentido, como ya se ha comentado, resulta de suma importancia las pruebas con que podamos hacer valer nuestro derecho: fotografías, informe pericial de los daños, acta notarial e incluso valerse de testigos para tener más posibilidad de éxito en caso de acudir al auxilio judicial.

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¿Puedo quedarme la fianza por los desperfecto que ha causado el inquilino?

En cuanto a la cantidad entregada en concepto de fianza, un mes en el caso de vivienda y dos en caso de uso distinto a vivienda. Salvo acuerdo entre las partes, no se puede utilizar para satisfacer la renta, sino que:

“no tiene otra finalidad que posibilitar al arrendador la comprobación de la existencia de algún suministro pendiente de pago o desperfectos en la finca.

Si ello es así, deberá comunicarlo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en la finca o abone la indemnización correspondiente. Si nada dice el arrendador, transcurrido el plazo tiene la obligación de devolver la fianza…” (Audiencia Provincial de Orense, Sentencia 373/2017).

¿Cuánto tiempo puede el propietario retener la fianza del inquilino?

Debemos acudir al artículo 36.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), siendo éste un mes desde la entrega formal de la posesión del inmueble:

“el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Es decir, que el arrendador tiene ese plazo de un mes para poder inspeccionar el inmueble con detenimiento. Pero pasado ese mes, ¿ya no podría reclamar? La respuesta es que sí podría, pero se debe acreditar que no ha estado de nuevo habitado, que no ha podido revisarlo con anterioridad… lo que puede conllevar a no resultar tan creíble la postura del arrendador a la hora de demandar.

Como decimos, lo ideal es poderlo revisar lo más pronto posible para tener mayor posibilidad de éxito en la demanda, dado que conforme va transcurriendo el tiempo, se puede poner en tela de juicio esa relación de causalidad entre el arrendatario y los daños producidos.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia 1936/2019, concluye que:

“dado el tiempo transcurrido, de enero a abril, sin que mediara reclamación alguna a la arrendataria por desperfectos en la ventana al tiempo de recuperar la posesión, entendemos no ha sido probada relación causal entre los daños reclamados y la acción de la demandada”.

¿Cómo se le comunica al inquilino los desperfectos o daños?

Previo a la demanda judicial, lo más lógico es intentar la solución extrajudicial poniéndose en contacto con el inquilino. Aconsejamos mediante el envío de un Burofax para que quede constancia fehaciente de la comunicación, en el que se indicaría los daños que se cree debe resarcir y el plazo para responder de ellos o bien concertar una reunión para tratar el tema.

De este modo podremos conocer la posición del arrendatario y, dependiendo de ésta, se obra en consecuencia.

En relación al Burofax, en innumerables ocasiones surge la duda de:

¿Qué ocurre si el destinatario no recibe el Burofax por causas imputables a él o, directamente, rehúsa su recepción?

En este sentido hay que tranquilizar al remitente, dado que, entre otras, es la sentencia 1206/2019 de la Audiencia Provincial de Alicante, la que indica que:

“un Burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirado de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada… no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado”.

Recordemos que la aplicación de la Justicia se basa en pruebas

Para finalizar, únicamente recordar que es importantísima la prueba. Tanto para poder demandar el arrendador, como para poder oponerse a esa demanda el arrendatario.

• documento de finalización del contrato
• documentación que acredite el estado del inmueble y muebles
• informes periciales
• algún posible testigo…

Como se ha podido comprobar, son múltiples los aspectos a tener en cuenta, siendo imprescindible un buen asesoramiento.

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