La fianza en el contrato de arrendamiento

Aunque en diversas ocasiones se ha tratado este tema de un modo más superficial, en esta ocasión lo haremos con más detenimiento dado que, aunque popular, no por ello deja de tener ciertas particularidades que no todo arrendador o arrendatario conoce: la fianza en el contrato de arrendamiento.

¿Qué es la fianza en el contrato de arrendamiento?

La fianza es una cantidad económica que debe satisfacer el arrendatario en beneficio del arrendador.

Con ello se garantiza de algún modo que el primero cumplirá ciertas obligaciones clausuladas en el contrato, tales como mantener el inmueble en condiciones, pagar los suministros o, incluso, el pago de la renta.

¿Es obligatorio dar una fianza en el alquiler?

Es obligatorio el prestar fianza cuando se suscribe un contrato de arrendamiento, bien sea para vivienda o local (uso distinto del de vivienda). Si el arrendatario no prestase fianza, incluso es motivo de resolución contractual.

¿Cuándo no es obligatorio?

No es obligatorio cuando se suscribe un contrato de alquiler de habitación, ya que este tipo de contratos no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por el Código Civil (CC) y nada indica esta norma en cuanto a la fianza, aunque, si las partes así lo consideran, pueden constituir fianza.

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¿Cuál es la cuantía mínima legal en la fianza en el contrato de arrendamiento?

La fianza en el contrato de arrendamiento viene regulada en la LAU, indicando que se deberá prestar fianza de, como mínimo, una mensualidad en cuanto al arrendamiento de vivienda, y dos mensualidades si el contrato es de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.

Como se ha indicado, ello es un mínimo, facultando la ley que el arrendador pueda, y ambas partes lleguen a ese acuerdo, exigir algún tipo de garantía adicional como puede ser más mensualidades de renta (en arrendamientos de vivienda dos como máximo) o, incluso, un avalista.

¿Qué debe hacer el arrendador con la fianza?

Una vez suscrito el contrato de arrendamiento y prestada la fianza, el arrendador está obligado a depositarla en el plazo de máximo de un mes, en el organismo que cada Comunidad haya determinado a tal efecto.

Las consecuencias para el arrendador, por no haber cumplido con este plazo, son los recargos que se generan hasta que se deposite.

Estos recargos por no depositar la fianza en plazo, van desde:

• el 5% si se deposita antes de los 3 meses, o
• hasta el 20% si se deposita una vez transcurridos más de 12 meses.

¿Y si el arrendador no cumple con los plazos o no deposita la fianza del contrato de arrendamiento en dicho organismo?

Lamentablemente, la negligencia del arrendador conlleva consecuencias al arrendatario, y es el no poder acceder a ayudas por el arrendamiento.

En estos casos, el arrendatario puede comunicar ese incumplimiento por parte del arrendador, ante la Dirección Territorial de València de la Conselleria de Hacienda y Modelo Económico, debiendo aportar copia del contrato de arrendamiento suscrito.

Además de la sanción administrativa, el arrendador puede enfrentarse a una demanda civil, dado que el arrendatario podrá pedir responsabilidades al arrendador por los daños y perjuicios que le ha causado el no ingresarla.

¿Cómo se puede saber si la fianza del arrendamiento ha sido depositada?

Si el arrendatario desconoce si se ha depositado, o no, la fianza, debe saber que el Registro de fianzas de la Generalitat es a nivel administrativo, pero no es público, con lo cual, deberá acreditar legitimidad para conocerlo, aportando copias de su documento de identificación y del contrato de arrendamiento.

Una vez ya estamos en el transcurso del alquiler… ¿Qué ocurre con la fianza?¿Puede actualizarse?

Una vez cumplido el depósito de fianza, y estando transcurriendo el arrendamiento, cabe conocer que del mismo modo que se actualiza la renta, se puede actualizar la fianza.

Ahora bien, durante los primeros cinco años no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue pueden arrendador y arrendatario exigirse mutuamente que se actualice bien al alza o bien a la baja, para ser acorde a la renta satisfecha por mensualidad.

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¿Y si el contrato de arrendamiento ya ha finalizado?

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, es el arrendador el que debe solicitar la devolución de la cantidad depositada como fianza.

El plazo que tiene para devolver el importe de la fianza al arrendatario legalmente es de un mes, haya o no solicitado la devolución al organismo pertinente.

Transcurrido ese plazo sin haber realizado la devolución, devengará el interés legal del dinero.

Pero… ¿En todo caso el arrendador debe reintegrar la fianza al arrendatario?

No, rotundamente no. El plazo de un mes indicado anteriormente, es el que los tribunales entienden suficiente para que el arrendador examine con más detenimiento el inmueble.

La fianza es una garantía que tiene el arrendador en cuanto a que el arrendatario, a la finalización del contrato y entrega de la posesión del inmueble al arrendador, no va a entregarlo dañado, o con impagos en cuanto a la renta, suministros, comunidad…

¿Qué sucede con la fianza si el inmueble sufre daños?

Si el inmueble o su mobiliario se encontrasen dañados, además de cualquier impago que hubiese, el arrendador puede disponer de parte o de toda la cantidad prestada como fianza.

Además, podrá emprender acciones judiciales si no se llegase a cubrir con esa cantidad los daños y perjuicios ocasionados.

Es por lo que siempre desde Marín & Mateo Abogados, aconsejamos que en el momento de la suscripción del contrato se aporten fotografías, y que a la finalización del arrendamiento se firme, por ambas partes, un documento que acredite de modo fehaciente que efectivamente ha finalizado ese contrato (por plazo, desistimiento…), adjuntándose igualmente fotografías del estado en que se entrega el inmueble y lo que dentro se halle (mobiliario, enseres…).

¿Estás en un piso alquilado y quieres recuperar la fianza estipulada en el contrato de alquiler? ¿Eres propietario de un piso dado en alquiler y tienes problemas con la fianza?

Tanto si eres arrendador como inquilino, es importante estar asesorado por un profesional especializado a la hora de suscribir o rescindir un contrato de arrendamiento para que queden salvaguardados de la mejor forma tus intereses.

Si te encuentras en una situación similar, en Marín y Mateo Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y podemos ayudarte a solventar esta cuestión y cualquier otra relacionada con tu contrato de arrendamiento.

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Muy fácil. Ponemos a tu disposición los siguientes canales:

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Autor: Juan José Martín Bermúdez

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