La fianza en el contrato de alquiler

La fianza en el contrato de alquiler

Muchas son las consultas que recibimos diariamente, y un gran número de ellas son respecto a la fianza en el contrato de alquiler.

Sin duda es una de las figuras, en cuanto al arrendamiento de inmuebles, que más se cree conocer. Sin embargo, tiene sus particularidades, las cuales intentaremos aclarar en esta ocasión.

¿Qué es la fianza en el contrato de alquiler?

La fianza viene prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, haciendo nuestras las palabras de los diferentes tribunales:

se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder.

¿Cuál es la cuantía mínima legal en la fianza de arrendamiento?

El prestar fianza por parte del arrendatario es obligatorio al alquilar un inmueble, ya sea para utilizarlo como vivienda o para uso distinto (por ejemplo, locales comerciales).

Se fija su cuantía en una o dos mensualidades de renta, respectivamente (artículo 36.1 LAU).

Esta cuantía es el mínimo legal establecido.

Las partes pueden pactar elevar esa cantidad o bien cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico (artículo 36.5 LAU).

El objetivo de la fianza en el alquiler es que responda por el cumplimiento del arrendatario respecto de sus obligaciones arrendaticias.

Por ejemplo, un aval que garantice el cumplimiento de las cláusulas contenidas en el contrato, como el plazo, reparaciones a las que venga obligado, pago de suministros o la propia renta.

Una creencia errónea sobre la fianza en el contrato de alquiler, durante mucho tiempo y que hoy en día perdura, es que si el inmueble está amueblado la fianza es de dos meses. No es cierto. Siempre que el arrendamiento sea de vivienda será de un mes, a no ser que, como indicamos anteriormente, las partes pacten una cantidad mayor.

Esta posibilidad de pactos viene motivada por el amplio margen que deja la propia LAU a las partes, siendo el Código Civil (CC) el que lo permite, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público (artículo 1.255 CC).

La fianza en el contrato de alquiler

La fianza en el contrato de alquiler en la Comunidad Valenciana

La fianza, en la Comunidad Valenciana, debe el arrendatario depositarla en metálico a favor de la Generalitat.

El plazo para este depósito es como máximo dentro de los quince días hábiles siguientes a la celebración del contrato, o al comienzo real del alquiler si éste fuese anterior.

Estos quince días se amplían hasta los treinta, en el caso que el inmueble se encuentre en un término municipal que no cuente con sucursal de ninguna entidad colaboradora de la Generalitat.

¿Qué ocurre si se incumplen los plazos?

El incumplimiento de estos plazos conllevará un recargo del 5%, 10%, 15 o 20%, incluso con intereses de demora, dependiendo del tiempo transcurrido y si se ha depositado voluntariamente.

¿Qué documentación es necesaria para el depósito de la fianza?

La documentación que se debe aportar para el depósito es:

  • el contrato de arrendamiento
  • el recibo de IBI pagado
  • y un modelo, el 806, debidamente cumplimentado y con el justificante de haber realizado el ingreso en la entidad colaboradora.

¿Y si el arrendador incumple los plazos?

Igualmente, debemos contemplar el incumplimiento del arrendador en cuanto al depósito de la fianza. No nos referimos al hecho de haber incumplido el plazo para su depósito en los órganos competentes, sino no haberla depositado una vez que el arrendatario ha cumplido con su pago.

El arrendador se enfrentaría a una multa, además, el arrendatario podría demandarle civilmente por los perjuicios que le haya podido ocasionar (por ejemplo, no haberse podido desgravar el arrendamiento).

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Ya han pasado los años de alquiler establecidos en el contrato… ¿Qué pasa con la fianza de arrendamiento?

Una vez transcurridos cinco años o siete, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica, en cuanto al contrato prorrogado podrá actualizarse la fianza, por exigencia del arrendador o del arrendatario, bien al alza o bien a la baja, para igualar la cantidad establecida de una o dos mensualidades, o la cantidad que hayan pactado las partes.

Es tan sumamente importante la fianza que, según indica el artículo 27.2b) LAU, el no haberla pagado o actualizado, da derecho al arrendador de resolver el contrato de arrendamiento.

Finalizado el contrato, por cualesquiera circunstancias, ¿cómo recupera el arrendatario la fianza?

Será el arrendador el que deba solicitar esa devolución a la Generalitat, o al órgano competente dependiendo de la Comunidad Autónoma, una vez extinguido el contrato.

Es un trámite sencillo, pero la documentación a aportar dependerá si se ha extraviado, o no, algún documento (modelo 806, contrato de arrendamiento…)

En líneas generales, se precisa:

  • el modelo 806
  • fotocopias de los DNI’s
  • justificante del ingreso de la fianza
  • el contrato de arrendamiento
  • y la extinción de éste, debiendo aportar dicha documentación en cualquier sucursal de la entidad en la cual se realizó el depósito.

contrato de arrendamiento

¿Qué plazo hay para recuperar la fianza?

No indica nada la LAU en cuanto al plazo para poder recuperar la fianza el arrendatario. No obstante, en su artículo 36.4 indica que, una vez transcurrido un mes desde la extinción del contrato, la cantidad depositada como fianza devengará intereses legales.

Los tribunales entienden que con el plazo de un mes, el arrendatario puede inspeccionar el inmueble con más detenimiento.

De ahí que tenga el arrendador ese plazo de un mes para su devolución al arrendatario.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?

Para poder conocer las obligaciones del arrendatario, en cuanto a la responsabilidad que deba cubrir la fianza, nos remitimos al CC y, entre otros, podemos citar los siguientes artículos:

  • 1555.- Obligación del pago de la renta, utilizar diligentemente el inmueble arrendado.
  • 1559 .- Poner en conocimiento del arrendador en el menor tiempo posible cualquier desperfecto, reparación… siendo responsable el propio arrendatario de los desperfectos ocasionados por el incumplimiento de este aviso.
  • 1561.- Devolver el inmueble tal y como se alquiló, a no ser que se hubiese deteriorado por el paso del tiempo o causa inevitable.
  • 1564.- Es responsable de los desperfectos ocasionados por las personas de su casa.

Continuando con esa responsabilidad del arrendatario, cabe señalar que no sólo alcanza a los desperfectos ocasionados por él o su familia, sino también los producidos por las personas que puedan haber acudido a su casa, pese a que no haya intervenido en esos desperfectos de una manera activa.

Para poder utilizar el arrendador la fianza en este sentido, debe acreditar tanto los daños efectivamente producidos en el inmueble, como que han sido producidos por culpa o negligencia del arrendatario.

Otra creencia generalizada y errónea, es que se puede utilizar la fianza para el pago de la última mensualidad.

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Errores comunes con la fianza del alquiler…

El ejemplo más claro es cuando al mes siguiente va a extinguirse el contrato de arrendamiento y el arrendatario pone en conocimiento del arrendador que la fianza se utilice para satisfacer esa mensualidad.

Ni el arrendatario tiene el derecho a utilizarla, ni el arrendador la obligación de aceptarla.

Si esto ocurriera, el segundo perdería esa garantía respecto a desperfectos en el inmueble, alguna renta o recibos impagados.

En realidad, nos encontraríamos ante un impago, dado que la LAU entiende que mientras exista el contrato, debe existir la fianza.

Un consejo para evitar problemas futuros con la fianza en el contrato de alquiler…

Permitiéndonos darles un consejo para evitar problemas futuros y poder acreditar que tiene derecho a recuperar la fianza (el arrendatario) o no devolverla en todo o en parte (el arrendador), lo correcto es a la extinción del contrato, inspeccionar el inmueble por ambos (arrendador y arrendatario), y hacer constar por escrito que se encuentra en óptimas condiciones, en las mismas en las que se arrendó en su día o, por el contrario, realizar un inventario con los desperfectos hallados.

De este modo, en un futuro se evitarán desagradables sorpresas por ambas partes.

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En el caso de que alguna de las partes no pudiese inspeccionar el inmueble, y dado que el arrendador tiene el plazo legal de un mes para devolver la fianza y poder inspeccionar la vivienda, lo conveniente es que se realicen fotografías, vídeos, o algún testigo para poder tener prueba del estado en que se entrega y se recibe el inmueble y, de este modo, el arrendatario poder reclamar en cuanto a una posible negativa respecto de la devolución de la fianza, oponerse a una reclamación por daños, o bien el arrendador poder justificar el porqué de la no devolución de la fianza en todo o en parte.

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Autor: Juan José Martín Bermúdez

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