Inseguridad jurídica para obtener la posesión de los inmuebles

Inseguridad jurídica para obtener la posesión de los inmuebles tras las adjudicaciones en subasta o tras las compras/cesiones de crédito

Con independencia de los problemas procesales o registrales, ya comentados en nuestro post ‘Subastas judiciales ¿Qué podemos encontrarnos?‘… Nos estamos encontrando verdaderos problemas a la hora de tomar posesión de los inmuebles subastados.

Subastas judiciales ¿Qué podemos encontrarnos?

Todo ello viene acrecentado por lo dispuesto en el RDL 20/2022 de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.

Norma que modifica con carácter de urgente muchas situaciones de vulnerabilidad que imposibilitan a la posesión de los inmuebles por sus legítimos propietarios.

Entre otras muchas leyes se modifica en su Artículo 68.

Modificación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19

¿Qué situaciones nos encontramos con esta legislación a la hora de la posesión de los inmuebles?

DEUDOR/EJECUTADO SE MANTIENE EN EL INMUEBLE

Una vez solicitado el lanzamiento del deudor/ejecutado por el adjudicatario en subasta, aquel podrá oponerse a su lanzamiento de la vivienda por situación umbral de exclusión social en virtud de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En caso de cumplir todos los requisitos, los lanzamientos están en suspenso hasta el 14 de mayo de 2024.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Muchas veces la información que consta en el Portal de Subasta en relación con la situación de posesión del inmueble es incompleta.

¿Por qué ocurre esto?

Esto ocurre bien porque:

• el ejecutado no ha manifestado la situación posesoria de un tercero,
• no ha aportado el contrato de arrendamiento a los autos de ejecución,
• o bien porque no se ha recogido en la LEC que el Letrado de la Administración debiera requerir al ejecutado sobre la situación posesoria del inmueble a subastar.

La ley faculta al ejecutado para omitir dicha información con los perjuicios que ello conlleva para los licitadores y a los adjudicatarios en subasta.

¿Qué ocurre si tras la adjudicación en subasta nos encontramos con inquilinos en el inmueble que acrediten su título (contrato de arrendamiento)?

Nos podemos encontrar con las siguientes situaciones:

• Contratos arrendamiento de vivienda ANTERIORES al 6 de marzo de 2019:

Los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con anterioridad al 6 de marzo de 2019 (regulados por la reforma de la LAU por Ley 4/2013 de 4 de junio, vigentes entre el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019).

En estos casos sólo subsistirá el arrendamiento si el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que se hubieran ejecutado en la subasta judicial.

Es decir, con anterioridad a la constitución de la hipoteca o a la anotación preventiva del embargo, en cuyo caso subsistiera por la duración pactada.

En los demás casos, el adjudicatario tiene la facultad de resolver el contrato anticipadamente con los preavisos pactados o regulados en la LAU.

• Contratos arrendamiento de vivienda POSTERIORES al 6 de marzo de 2019:

El Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modificó, entre otros, los artículos 13 LAU y 14 LAU.

Esto es, los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 son de obligado cumplimiento para el adjudicatario y deberá subrogarse en las obligaciones del arrendador hasta la finalización de este.

• Contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Local de negocio:

Estos contratos de arredramientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por la LAU, capítulo de arrendamientos para uso distintos de vivienda, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, en caso de enajenación forzosa (subasta) se extinguirá el contrato:

• si no consta inscrito en el registro de la propiedad,
• o si la inscripción fuera posterior a la anotación preventiva del embargo,
• o a la constitución de la hipoteca que se ejecute.

Con el nuevo RDL 20/2022 de 27 de diciembre, quedan en suspenso de momento y hasta el 30 de junio de 2023, los procesos de desahucio por impago o finalización del contrato a personas vulnerables.

«Artículo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

¿Y si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento?

Por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto el 30 de junio de 2023.

2. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5.1 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.

OCUPAS

«Artículo 1 bis. Suspensión hasta el 30 de junio de 2023 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal. Ocupas.

1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, en todos los juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello, el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta el 30 de junio de 2023.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, dejarán de surtir efecto en todo caso el 30 de junio de 2023.

2. Será necesario para poder suspender el lanzamiento conforme al apartado anterior, que se trate de viviendas que:
   • pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y
   • que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por encontrarse en alguna de las situaciones descritas en la letra a) del artículo 5.1.

El Juez tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:

• Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad.
  • Al efecto de analizar el estado de necesidad se valorará adecuadamente el informe de los servicios sociales emitido conforme al apartado siguiente.
• Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.

3. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, quien habite la vivienda sin título habrá de:
   • ser persona dependiente de conformidad con lo dispuesto en el apartado dos del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia.
   • víctima de violencia sobre la mujer
   • o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

En todo caso, la persona o personas que ocupan la vivienda sin título deberán acreditar, además, que se encuentran en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en la letra a) del artículo 5.1 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.

El Letrado de la Administración de Justicia, dará traslado de dicha acreditación al demandante o denunciante.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, dejarán de surtir efecto en todo caso el 30 de junio de 2023.

He comprado un piso en subasta y está ocupado ¿Qué hago?¿Puedo tener la posesión del inmueble?

¿Quién es persona vulnerable?

1. Unidad familiar no obtenga más de 3 veces el IPREM. El IPREM es el índice que determina la renta vital mínima. En 2023 es de 8.400 € en 14 pagas, por lo que toda unidad familiar que no obtenga unos ingresos de 25.200 € al año se encuentra en situación de vulnerabilidad. Este limite se ira incrementado por hijos menores, discapacidades, mayores de 65 a cargo, etc..
2. Renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
3. Que ninguna persona de la unidad familiar, sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

¿Te has comprado un piso en subasta? ¿Necesitas tener la posesión de los inmuebles adquiridos?

Nuestro consejo es que solicites el asesoramiento profesional de un abogado experto. Un o una profesional que defienda tus intereses de forma óptima.

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Autora: Sandra Aurrecoechea Ríos

 

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