¿Tienes riesgo de incumplimiento de contrato de arras por la crisis?

SIN DUDA LA CRISIS DEL CORONAVIRUS (COVID-19) ESTÁ PLANTEANDO DUDAS SOBRE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRAS O DE COMPRAVENTA

¿Cuál es el régimen general aplicable a las operaciones inmobiliarias en la situación actual provocada por el coronavirus (Covid-19)?

Es lógico para una persona ajena al mundo del Derecho que pueda considerar justificado el incumplimiento en esta crisis brutal el contrato de arras o de compraventa. O al menos haber duda entre lo “justo o injusto”. Nuestro sistema jurídico dista mucho de dicho planteamiento.

Como norma general, el criterio del Tribunal Supremo es que es muy complicado el incumplimiento de un contrato de arras, compraventa con precio aplazado u opción de compra pendiente de consecución, amparándose en circunstancias sobrevenidas como las que nos encontramos. Y ello a pesar de que pueden dar lugar a situaciones ciertamente injustas dadas las circunstancias.

Resulta por tanto que, como norma general y por aplicación del principio “pacta sunt servanda”, los contratos pendientes de cumplimiento deben cumplirse o no del mismo modo a si no hubiera crisis Covid-19. Es decir en sus términos tal y como estaban pactados.

¿Afecta la crisis Covid-19 por igual a todos los contratos?

Es evidente que todos los contratos no son iguales, y de hecho el Tribunal Supremo ha insistido en que algunos contratos de larga duración o en los que hay obligaciones periódicas (de tracto sucesivo) es más susceptible aplicar criterios de revisión con fundamento en la doctrina del “rebus sic stantibus”. Dentro de estos contratos incluiríamos de prestación de servicios continuados, arrendamiento de local o industria, etc.

Sin embargo, a los contratos de corta duración o de tracto único, es más difícil aplicar normas de revisión de las obligaciones. Dentro de esta categoría, incluiríamos los contratos de arras, opción de compra, o compraventa de inmuebles con precio aplazado, etc.

Dicho de otro modo, para el Tribunal Supremo si la esencia de un contrato es su cumplimiento “en sus términos”. Para aplicar el criterio “rebus sic stantibus” se exigen unos requisitos.

Por normal general se aplican a contratos de larga duración donde tenga sentido que ese cambio radical de circunstancias, imprevisibles, y que hagan excesivamente perjudicial el cumplimiento de las obligaciones.

Incumplimiento el contrato de arras por la crisis. ¿Podemos apelar a la cláusula “rebus sic stantibus” en la compraventa y/o contrato de arras?

Está por ver como irá evolucionando el criterio, pues parece razonable que la situación del coronavirus (Covid-19) es tan excepcional, que así lo serán las consecuencias legales que deriven de ello.

No obstante, y siguiendo los criterios del Tribunal Supremo hasta la fecha, no son criterios «a priori» que permitan alegar esta doctrina:

• una crisis económica;
• la variación sustancial del precio;
• o las condiciones de financiación del comprador.

O al menos no en los términos que se plantean.

Las consultas que estamos recibiendo son para “romper” el contrato y exigir la devolución de las cantidades entregadas. Tanto en contrato de arras, como en los contratos de compraventa.

La justificación parece ser lógica según el Supremo. En el momento en que se concierta un contrato de compraventa, están claras las condiciones:

• objeto
• precio
• solvencia o capacidad del comprador
• Plazo, etc.

El lapso de tiempo para la financiación -que en ocasiones solo es cuestión de días o semanas-, no parece duradero y permanente para aplicar la cláusula.

Igualmente, si las partes están conformes en el precio en un momento dado, la posible variación del precio no debería ser motivo para que algún comprador solicite una modificación del contrato. Los pactos se deben cumplir.

Por último, en el supuesto de tener acceso a la financiación por el motivo que fuere, no impide el cumplimiento del contrato pues de lo que está discutiendo es de la posibilidad de “pago” (obligación del comprador), no se discuten por ello el resto de los términos del contrato. Se trata por ello de una “responsabilidad” que asume el comprador y que requiera de financiación es una imposibilidad suya no del vendedor.

¿QUIERES ROMPER TU CONTRATO DE ARRAS Y EXIGIR LA DEVOLUCIÓN DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS?

¿Qué dice el Tribunal Supremo?

Por ello, prevemos que por esta crisis tan brutal el criterio sobre el incumplimiento del contrato de arras y de compraventa del Tribunal Supremo pudiere cambiar, pero consideramos que con prudencia y analizando “caso a caso”.

Efectivamente, el Tribunal Supremo en una Sentencia de 17 de enero de 2013 reconoce que la regla es aplicable a este tipo de casos de imposibilidad de financiación por parte de los compradores de inmuebles, mediando una grave crisis económica sobrevenida (como la ocurrida en 2008), siempre que suponga una grave alteración de las circunstancias que provoque una desproporción enorme entre las obligaciones asumidas por las partes, y que además concurran los siguientes factores que sin duda deben probarse por quien los alega:

1. el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública;
2. la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean;
3. la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar;
4. el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general. Sin perjuicio de valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.

Hay miedo. Quizás se produzca el incumplimiento del contrato de arras ¿Qué puedo hacer?

Revisar en profundidad el contrato de arras o compraventa para ver que regula y el resto de condiciones inherentes a la operación antes de tomar decisión alguna.

Así y no obstante lo indicado anteriormente se hace necesario para dar un correcto y serio asesoramiento profesional:

1. Analizar el contrato en profundidad. Y con ello las posibles cláusulas que se pudieran establecer, tales condicionar el contrato a la obtención de financiación, etc.
2. Es importante también, analizar las condiciones que rodearon al contrato; tales como la finalidad de la compraventa (inversión, vivienda habitual, etc.). O también situación económica previa y posterior a la crisis y declaración del estado de alarma. O las circunstancias del vendedor, etc.
3. Igualmente relevante sería establecer objetivos realistas vistas las circunstancias anteriores, pudiendo plantearse; alargar el plazo de cumplimiento, exigir o negociar una rebaja del precio, devolución de todo o parte de la señal, etc. Pero siempre sobre la base de haber analizado convenientemente la situación y el contrato.

¿Eres comprador o vendedor?¿Hay riesgo de incumplimiento del contrato de arras en la crisis?

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