Un hermano vive en la casa de la herencia ¿Tiene derecho?

«Mi hermano vive en una casa de nuestra herencia sin pagar alquiler» ¿Te suena esta queja?

En anteriores artículos hemos hablado de los problemas que surgen cuando se comparte una propiedad por varios herederos.

También por una ex pareja en caso de que uno quiera vender el inmueble y el otro se niegue (pincha aquí).

A veces esto ocurre y el inmueble no se puede dividir. Además los copropietarios no se ponen de acuerdo en que alguno de ellos se lo quede pagando al resto su parte.

Es habitual que no haya consenso en el precio, sumado a que hay una componente emocional, pues en muchos casos se trata del hogar donde se criaron o la segunda residencia en la cual disfrutaron en la infancia.

Aunque lo deseable es hacer una tasación o llegar al consenso sobre el valor del inmueble, y si hay varios que lo quiere, pues hacer un sorteo.

Y si eso no funciona, porque ya llevas años sin ser capaces de ningún avance… La solución es plantear una demanda de división de cosa común o de extinción de condominio. Esto puede terminar en subasta pública del piso. Pincha aquí

Además de estos problemas, son muchos otros los conflictos que pueden surgir cuando se comparte una propiedad.

Otro de los problemas habituales es cuando la viuda o el viudo, u otro heredero tiene el usufructo vitalicio y, o bien se niega a vender o impone un precio desorbitado. En estos casos cabe la posibilidad de vender la nuda propiedad aunque haya usufructo.

¿Puedo vivir en la casa que hemos heredado todos mis hermanos?

La posible utilización de forma exclusiva por uno de los hijos es uno de los conflictos que se plantea a menudo cuando fallecen los padres de un hijo que vivía con ellos.

También cuando una pareja que no tiene hijos se separa y uno de ellos se queda en la vivienda que compraron ambos.

En estos supuestos, en principio, la ley permite a los copropietarios servirse de las cosas comunes.

Ahora bien, siempre que no perjudique el interés de la comunidad o que no impida el uso por parte del resto.

Sin embargo, eso es un follón. No suele ser factible que todos los copropietarios utilicen la vivienda a la vez.

En estos casos los tribunales han considerado como una fórmula justa, el uso del inmueble por turnos cuando la comunidad o algún comunero así lo pidan.

Esto es posible para la vivienda vacacional. Para el típico apartamento en la playa, casa de pueblo o chalet en la montaña.

En todo caso, si un copropietario entiende que la utilización del bien por otro comunero perjudica su derecho, deberá reclamarle su uso.

También puede solicitar el pago de una compensación por este uso exclusivo. Si nada se dice, es como que se consiente o permite. Luego no se puede reclamar los años que lo usó sin pagar nada.

Y si quisiera alquilar la vivienda común, ¿podría hacerlo sin consentimiento del resto de copropietarios?

Aunque el Código Civil, para la validez de los actos de administración ordinaria, como lo es el arrendamiento, precisa el acuerdo de la mayoría de comuneros.

Los Tribunales, si se trata de un contrato de arrendamiento de una duración de más de seis años, consideran que se trata de un acto de disposición y exigen el consentimiento de todos los propietarios.

Ahora bien, cuando se trata de dos copropietarios que ostentan un 50% de las cuotas, el acuerdo debe ser unánime.

En resumen, la mayoría puede decidir alquilarlo. Pero ello, no impide que si uno no esté conforme pueda solicitar la venta judicial.

Ahora bien, el derecho del inquilino se debe respetar y ojo… puede tener el derecho de adquisición preferente. El tanteo y retracto.

Si vivo en una casa propiedad de varios comuneros, ¿puedo hacer obras de reforma en ella?

La respuesta es negativa, salvo que el resto de copropietarios lo autorice.

El artículo 397 del Código Civil establece:

“ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”.

Si el resto de copropietarios no se opone a la reforma, ¿puedo pedir al resto que pague su parte?

Para poder reclamar el importe de la inversión realizada, deberemos probar que no hubo oposición por el resto de comuneros a la realización de las obras.

Muchas veces, el comunero que ha realizado las obras, pretende cobrar al resto la cantidad invertida en el momento de la venta o de la subasta del inmueble. Pretende una parte del precio que se obtenga, lo cual no será posible si el resto de copropietarios se niega.

Por todo ello, la importancia de una buena estrategia jurídica.

Es indudable que la reforma de un inmueble incrementa de forma innegable su valor.

No obstante, ese incremento no se corresponde necesariamente con el importe de las obras de reforma.

Por eso, consideramos muy conveniente acudir a un tasador oficial que valore económicamente el impacto de las mejoras en la vivienda.

¿Te encuentras en una situación similar y necesitas ayuda para solventarla?¿Tu hermano vive en la casa de la herencia?

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