Flipping Inmobiliario: comprar, reformar y vender
¿Qué es el Flipping inmobiliario?
El flipping inmobiliario es una estrategia de inversión en la que una persona o sociedad mercantil compra una propiedad a un precio bajo, la mejora y luego la vende a un precio más alto.
¿Cuál es el objetivo del Flipping inmobiliario?
El objetivo es obtener un beneficio rápido a través del aumento del valor de la propiedad.
Los inversores de flipping buscan propiedades que estén subvaloradas o necesiten reparaciones, y luego realizan mejoras para aumentar su valor y atraer a compradores dispuestos a pagar un precio más alto.
Esta técnica se ha vuelto cada vez más popular en los últimos años, especialmente entre los inversores principiantes.
¿Qué riesgos legales debemos tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble para reformarlo y luego venderlo (flipping inmobiliario)?
Como en cualquier compraventa de inmueble debemos comprobar:
- La titularidad real del inmueble
- Las cargas registrales, tales como hipotecas, embargos
- La situación urbanística
- Gastos y derramas de comunidad.
Además, en los casos en los que la reforma u obras de mejora o adecuación de la vivienda se vaya a subcontratar es muy importante que se suscriba un contrato de obra con todas las garantías, conceptos, materiales, superficies, plazos de ejecución y entrega y penalización por retrasos.
Comprar un piso parece sencillo, pero… ¡no lo es! ¿Cómo empezamos la compra de un piso?
En el estudio de rentabilidad hay que tener en cuenta los gastos e impuestos a la hora de comprar.
Como la inmensa mayoría de inmuebles objeto de flipping inmobiliario, es decir, comprar para reformar y vender, son de segunda mano estarán sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD).
Este impuesto varía según las distintas Comunidades Autónomas y además, bastante, por ejemplo en la Comunidad Valenciana es el 10% frente al 6% de la Comunidad de Madrid.
¿Se puede evitar ese coste tributario?
Para evitar esta tributación, se puede articular otro tipo de contratos con la propiedad, por los cuales se desarrolla la obra de reforma con cargo al inversor con el compromiso de venta de los propietarios, si bien esto entraña sus riesgos, tales como:
- Incumplimiento de contratos.
- Fallecimiento del propietario
- Que sobrevengan cargas como embargos…
¿Cómo se declara la venta en Renta o IRPF?
El otro impuesto más relevante es el que grava el beneficio obtenido. En caso de ser una persona física será el IRPF, que tributará como ganancia patrimonial, siempre y cuando se trate de una operación o dos espaciadas en el tiempo.
Recordemos que el tipo de gravamen se aplica por tramos en función de la ganancia obtenida que:
- Hasta 6.000€ el 19%
- De 6.000€ a 50.000€ el 21%
- De 50.000€ a 200.000€ el 23%
- A partir de 200.000€ el 26%
Pero si se hace de forma regular, la Agencia Tributaria pudiere considerar que se está ejerciendo una actividad económica, debiendo, por tanto, tener el alta fiscal de la actividad, ser sujeto pasivo del IVA, y en este caso, el beneficio obtenido no tributará como ganancia patrimonial sino como rendimiento de la actividad económica.
Tratándose de una operación, máxime dos se consideraría una ganancia obtenida por la inversión realizada, es decir, valor de transmisión menos coste de adquisición.
Una de las partidas más elevadas de la inversión es el coste de la reforma, los cuales serán considerados como coste de adquisición siempre y cuando tengan como consecuencia el aumento de capacidad o habitabilidad del inmueble o bien el alargamiento de su vida útil.
Hay que diferenciarlo de lo que comúnmente se denomina “lavado de cara”, pues este tipo de inversiones se consideran gastos de conversación y reparación y no son consideradas coste de adquisición.
También hay que tener en cuenta que si tras la reforma se destina un tiempo a la explotación por alquiler, se tendrá que computar la amortización que minorará el coste de adquisición.
En una compraventa de inmuebles… ¿Qué debo hacer con CARÁCTER PREVIO?
¿Vas a realizar la compra de una vivienda para reformarla y venderla y necesitas asesoramiento?
Es muy importante que tu abogado sea especialista en derecho inmobiliario y contratación para que pueda asesorarte previamente y durante todo el proceso.
En Marín y Mateo Abogados, podemos ayudarte a solventar esta cuestión y cualquier otra relacionada con la compraventa de un inmueble.
Contamos con abogados especializados en la materia del derecho inmobiliario y contratación, con amplia experiencia profesional y judicial.
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Autor: Abel Marín Riaguas