Fiscalidad en la extinción de condominio: guía legal y tributaria actualizada

Fiscalidad en la extinción de condominio es un tema clave a tener en cuenta cuando se reparten bienes en herencias, divorcios o entre copropietarios. Conocer cómo afecta esta operación a nivel tributario es fundamental para evitar costes innecesarios y sanciones de Hacienda.

En este artículo te explicamos cómo funciona la fiscalidad en la extinción de condominio según la legislación española, qué impuestos pueden aplicarse y en qué casos estarías exento.

Fiscalidad en la extinción de condominio: qué impuestos se pagan y cómo evitarlos

La extinción de condominio es una operación muy habitual en casos de divorcio, herencias o disolución de patrimonios compartidos. Aunque se trata de un acto declarativo y no traslativo, su tratamiento fiscal puede generar errores si no se analiza con detalle.

¿Qué es una extinción de condominio? 

IRPF: ¿se tributa por ganancia patrimonial?

En general, no se tributa por IRPF si se respeta la proporción de participación. Pero si el comunero recibe una compensación superior a su valor de adquisición original, se genera una ganancia patrimonial que debe incluirse en la declaración de la renta.

⚠️ Recuerda: el valor de adquisición no se actualiza.
Ejemplo: si compraste tu 50 % por 50.000 € y te compensan con 75.000 €, tributarás por una ganancia de 25.000 €.

ITP y AJD: ¿cuál se paga?

Por regla general, la extinción de condominio no está sujeta a ITP, salvo que exista un exceso de adjudicación evitable. En estos casos, la operación tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) si se cumplen los siguientes requisitos:

• Escritura pública notarial.
• Objeto valuable.
• Inscribible en el Registro de la Propiedad.
• No sujeta a Sucesiones, Donaciones ni TPO.

Base imponible y tipo impositivo del AJD

La base imponible será el valor de la parte del bien que se adquiere, NO el total del inmueble.
El tipo varía según la comunidad autónoma. Por ejemplo:

• Madrid: 1 %.
• Comunitat Valenciana: 1,5 %.
• Cataluña: 1,5 %.

Excesos de adjudicación y su tratamiento fiscal

Excesos inevitables 

Cuando la indivisibilidad del bien justifica que un comunero reciba más de lo que le corresponde (por ejemplo, en viviendas), y se compensa adecuadamente al resto, se trata de un exceso inevitable. En estos casos:

• No tributa por IRPF.
• No tributa por TPO.
• Solo se paga AJD.

Excesos evitables 

Si el reparto desigual no responde a la imposibilidad de dividir el bien, se considera un exceso evitable.

En este caso, Hacienda puede calificar la operación como una compraventa, y:

• El adquirente tributa por TPO (tipo del 6 % al 10 % según la comunidad).
• El transmitente tributa por IRPF (ganancia patrimonial).
• Puede haber obligación de pagar plusvalía municipal.

Extinción de Condominio o División de Cosa Común 

Plusvalía municipal (IIVTNU) en la extinción de condominio

La plusvalía solo se devenga si hay transmisión de propiedad. En una extinción pura (sin excesos evitables), no se paga este impuesto.

Si existe exceso evitable, se entiende que hay transmisión parcial, y sí puede aplicarse el IIVTNU. Además, la fecha de adquisición original se mantiene para el cálculo de futuras plusvalías.

Bonificaciones autonómicas en el AJD

Algunas comunidades ofrecen tipos reducidos o bonificaciones para extinciones de condominio sobre vivienda habitual o bienes heredados. Ejemplos:

• Comunitat Valenciana: 0,1 % para vivienda habitual.
• Madrid: 0,4 % en divorcios o herencias.
• Cataluña: 0,1 % para comunidades hereditarias.

✅ Es imprescindible acreditar el uso como vivienda habitual y la indivisibilidad del bien para acceder a estos beneficios.

Conclusión: ¿cómo optimizar la fiscalidad en la extinción de condominio?

La extinción de condominio es una operación que puede realizarse con bajo coste fiscal si se planifica bien. Para ello, es necesario:

• Redactar adecuadamente la escritura.
• Demostrar la indivisibilidad del bien.
• Calcular correctamente las compensaciones.
• Evaluar los impuestos aplicables según cada caso.

En Marín y Mateo Abogados te ayudamos a evitar errores y a aprovechar las ventajas fiscales disponibles.

Te lo contamos más en profundidad en el vídeo a continuación:

 

Preguntas frecuentes sobre la fiscalidad en la extinción de condominio

¿Tengo que pagar IRPF si disuelvo el condominio?

Solo si la compensación recibida supera tu valor de adquisición original.

¿Qué impuestos se pagan en una extinción de condominio?

Por lo general, solo AJD. Pero puede aplicarse TPO e IRPF si hay excesos evitables.

¿Cuándo se considera que hay exceso evitable?

Cuando el reparto no responde a la indivisibilidad del bien y se hace por mera voluntad de las partes.

¿Puedo beneficiarme de bonificaciones autonómicas?

Sí, especialmente si se trata de vivienda habitual o herencias. Varía según la comunidad.

¿Es mejor extinguir el condominio que vender la parte?

En muchos casos sí, porque se reducen los impuestos y se evitan conflictos entre copropietarios.

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