El régimen fiscal especial de las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Dentro de las opciones de planificación fiscal legal y eficiente, hay muchos regímenes desconocidos. Uno de ellos es el régimen fiscal de las sociedades que se destinan total o parcialmente al arrendamiento de viviendas.

¿Qué son realmente las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas?

En cuanto a su consideración mercantil, son sociedades limitadas normales.

Sin embargo, se calificarían como patrimoniales en términos coloquiales, y pueden acogerse al régimen especial.

Para ello, se deberán cumplir y mantener los requisitos fiscales y ser solicitado expresa y formalmente a la Agencia Tributaria, es decir, se debe solicitar para aplicarse, a fin de poder acogerse a los beneficios fiscales que conceden.

Como su nombre indica, y viene recogido en la Ley del Impuesto de Sociedades:

Son sociedades que deben tener como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido.

Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la ley.

¿Qué requisitos se requieren para poder hacer otras actividades?

Esencialmente son:

  • Debe tener actividad económica, por tanto deben tener una persona contratada.
    • Según el artículo 5.1 de la Ley 27/2014 del Impuesto de Sociedades, en el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica siempre que haya una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
  • El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.
  • Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años, con los requisitos establecidos legalmente.
  • Contablemente, cada vivienda debe tener una contabilización separada por cada inmueble, a fin de conocer la renta de cada inmueble, en caso de inspección.
  • Si ejercen otras actividades siempre la actividad económica principal debe ser el arrendamiento de viviendas, y por tanto al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, o alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas para poder disfrutar de las bonificaciones.

las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas

¿Qué formalidades se deben cumplir por las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas?

Esencialmente la comunicación de la aplicación del régimen especial a la Agencia Tributaria.

Se nos aplicarán los beneficios al año de la comunicación y siguientes, siempre que se cumplan los requisitos indicados.

Un requisito esencial según hemos indicado es que las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años.

El incumplimiento de dicho requisito nos obligará a regularizar la bonificación.

¿Qué beneficios tienen las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas?

  • La aplicación de un tipo bonificado del 15%, en lugar del 25% general, pero no limitado a un periodo inicial de actividad, sino a toda la vida de la sociedad -o hasta en tanto el legislador decida modificar el régimen obviamente- lo que es un gran beneficio fiscal si la inversión es a largo plazo.

Sin embargo, en caso de poder acceder a los beneficios de este tipo de sociedades y simultáneamente a las empresas de reducida dimensión se debe optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen especial del arrendamiento de viviendas.

  • Otro beneficio esencial es que de conformidad con el artículo 91.Dos.6º, párrafo segundo, ley del IVA, las viviendas que sean adquiridas por las entidades que se constituyan bajo el régimen especial, podrán disfrutar de un tipo impositivo de IVA superreducido del 4% en su adquisición.

Es compatible con el régimen especial de la consolidación fiscal, transparencia fiscal y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y arrendamiento financiero, no así con el resto de los regímenes especiales.

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¿Tengo beneficios en otros impuestos, IRPF, Sucesiones o Patrimonio?

Obviamente la sociedad tributará por el Impuesto de Sociedades, evitando con ello tributar por el Impuesto de la Renta, y a un tipo reducido del 15%.

Se deben hacer muy bien los cálculos puesto que las personas físicas que tengan inmuebles arrendados, en su rendimiento neto (reducidos los gastos y amortizaciones), se les aplicará una bonificación del 60%.

¿Cuál es la finalidad real de dichas sociedades?

Diferir el pago del impuesto, es decir, ahorrar.

El pago de dividendos determinará el pago en IRPF del socio generando una doble tributación que debe ser calculada por anticipado.

Sin embargo, si se plantea como una sociedad de ahorro, cuyo objetivo no sea el reparto total de dividendos, hay otros beneficios relevantes:

  • Al ser sociedades con actividad económica el valor de dichas participaciones estará exenta del Impuesto sobre el Patrimonio e incluso para el de sucesiones, si se cumplen los requisitos establecidos en la normativa, esencialmente que sea la principal fuente de renta del fallecido o sus herederos dependiendo del caso.

Por consiguiente, siempre que se haga con una buena planificación y analizando los pros y contras puede ser un instrumento legal, muy eficiente fiscalmente.

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Autor: José Mateo Ruescas

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