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El avalista en el contrato de alquiler

En esta ocasión trataremos un tema que a menudo no le damos la importancia que realmente tiene: el avalista en el contrato de alquiler

Hay que aclarar que la costumbre (una de las fuentes del Derecho) ha otorgado este término a lo que realmente es el “fiador” (artículo 1822 del Código Civil (CC):

por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste”. No obstante, para no crear confusión mantendremos los términos “avalista, aval y avalado”.

¿Lo permite la Ley de Arrendamientos urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja un amplio margen a las partes para poder, siempre respetando la legalidad, establecer los pactos y cláusulas que crean pertinentes.

Éste es el caso del avalista que, si bien no está explícitamente nombrado en la LAU, sí que el artículo 36.5 indica que:

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.

El avalista será la persona (o personas) física o jurídica que garantizará, que se obliga firmando en propio contrato de alquiler, cuando existe un incumplimiento por parte del inquilino.

Garantiza el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario establecidas en el contrato de alquiler:

  • renta
  • pagos de suministros
  • pago de comunidad
  • conservación de inmueble y de los muebles…

Pues esta garantía puede extenderse a los desperfectos ocasionados en el inmueble derivados de la culpa o negligencia del inquilino.

Cabe resaltar que el avalista puede avalar:

  • todas esas obligaciones del contrato de alquiler
  • bien algunas en concreto o,
  • sólo alcanzar a una determinada cantidad o periodo de tiempo.

Estas particularidades deben constar en el contrato. De lo contrario, el avalista respondería íntegramente del incumplimiento por parte del arrendatario o inquilino.

¿Qué responsabilidades tendrá el avalista en el contrato de alquiler?

Otros aspectos importantes, sobre todo para el avalista, es establecer el modo de responsabilidad, así como el beneficio de orden y de excusión.

¿Aval solidario o Subsidiario?

La responsabilidad puede ser:

  1. subsidiaria: previamente a la reclamación al avalista, el arrendador debe reclamar al arrendatario, o
  2. solidaria: el arrendador puede dirigirse indiferentemente al arrendatario o al avalista en reclamación de la deuda.

En caso de existir varios avalistas, y no se haya pactado en el contrato de arrendamiento la responsabilidad de éstos, se entenderá que cada uno de ellos responderá de una parte de la deuda, artículo 1837 CC:

“siendo varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, la obligación a responder de ella se divide entre todos”.

En cuanto a la responsabilidad que puede llegar a tener el avalista para cubrir el incumplimiento del arrendatario, cabe resaltar que puede ser igual o inferior a la de éste, pero jamás superior. No puede el avalista obligarse a más de lo que se ha obligado el propio arrendatario.

El avalista en el contrato alquiler

En caso de impago del inquilino ¿Cuándo se reclama al avalista?

En cuanto al beneficio de orden y excusión, hay que tener en cuenta que normalmente los arrendadores intentan que el avalista, en el contrato, renuncie a este derecho, ya que viene a ser idéntico a la responsabilidad subsidiaria. Esta particularidad beneficia al avalista y sólo en el caso que se haya reclamado primero al arrendatario o inquilino y se hayan embargado sus bienes, o por lo menos haberlo intentado, se le podrá reclamar al avalista. En el caso de la responsabilidad solidaria, es evidente que no se puede pactar este beneficio.

En cuanto a los derechos del avalista, nos remitimos al artículo 1838 CC, el cual indica que:

el fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste”. Es decir, que el inquilino deberá resarcir al avalista.

Tal indemnización comprende:

  • la cantidad total de la deuda
  • los intereses legales de ella desde que se haya hecho saber el pago al deudor, aunque no los produjese para el acreedor
  • los gastos ocasionados al fiador después de poner éste en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago;
  • y los daños y perjuicios, cuando procedan,  incluso “aunque la fianza se haya dado ignorándolo el deudor”.

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Una duda que surge es ¿hasta cuándo el avalista responde?

En este sentido, existen posiciones que afirman que únicamente será el plazo por el que se ha suscrito el contrato, sin contemplar las posibles prórrogas legales (obligatorias o de tácita reconducción), y posiciones que entienden que estarán cubiertas por el avalista las prórrogas obligatorias.

Es por ello, y para no tener posibles problemas en un futuro, que nuevamente es importantísimo conocer qué consta firmado en el contrato de alquiler. Si en el contrato figura una cláusula que indique que el avalista se obliga durante toda la duración del contrato, incluyendo las posibles prórrogas y hasta la entrega de la posesión del inmueble al arrendador, no genera duda alguna: el avalista responde mientras el inquilino posea el inmueble arrendado.

¿Y si nada se especificó?

No obstante, si nada quedó pactado, por nuestra parte entendemos que el aval comprende el plazo del contrato. A lo que habrá que añadir las prórrogas legales, previstas en el artículo 9 LAU, y que en la actualidad alcanzan hasta los 5 años (la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes).

Si ésta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años. En consecuencia el avalista quedará exento de responder por su obligación cuando se trate de prórrogas voluntarias o de tácita reconducción del artículo 10 LAU. A excepción, de que conste esa particularidad en el contrato, o haya quedado informado de ello.

En este sentido, de nuevo acudimos al CC, a su artículo 1851, el cual indica que la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza, y al 1567 que nos habla de la tácita reconducción y la responsabilidad del avalista: en el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal. Es por ello por lo que se le deberá comunicar de manera fehaciente al avalista de esa prórroga cuando sea voluntaria.

¿Y si el inquilino reconoce la deuda?

Puede darse el caso que el arrendatario, tras la deuda existente a favor del arrendador, firme un “reconocimiento de deuda”. El avalista podría entender que, como este reconocimiento no lo suscribió, queda extinguida la obligación dado que no le vincula. Esta cuestión la aclara la STS 790/2016, de 01 de marzo de 2016, señalando que:

en modo alguno un reconocimiento de deuda extingue como novación (que no se pactó entre las partes) la deuda que reconoce y que tiene una garantía como puede ser la fianza…

Esto es, perdura la obligación del avalista pese a no haber firmado ese reconocimiento de deuda.

¿Qué pasa cuando hay varios inquilinos?

Importante señalar que, habiendo dos arrendatarios, se crea erróneamente que se ha avalado a uno sólo de ellos. Si el contrato no expresa este aspecto concreto, entenderemos que quedan avalados ambos.

Un ejemplo sería el caso en que los padres de uno de los arrendatarios avalan entendiendo que lo hacen únicamente en favor de su hijo y que, al abandonar éste el inmueble por cualquier circunstancia, se extingue el aval. No es así, y el aval perduraría mientras el contrato estuviese vigente salvo, como indicamos, de lo estipulado en el mismo.

Como hemos visto, resulta importantísima la figura del avalista, hasta tal punto que en el propio contrato de alquiler se puede pactar que, si por cualquier circunstancia se hubiese extinguido el aval, éste deberá ser renovado o, en su defecto, el arrendador podrá resolver el contrato tal y como se prevé en el artículo 27 LAU:

el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”.

Por último, nos gustaría recordar que los avales también se heredan. Por tanto, en caso de fallecimiento de un avalista de un contrato de alquiler, sus herederos seguirá respondiendo ante el incumplimiento del inquilino.

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Acudamos a un profesional y no nos limitemos a descargar un contrato de internet, utilizar un contrato de un conocido… Como hemos indicado, resulta importantísima la figura del avalista y, sin duda, con un contrato bien redactado previendo las posibles circunstancias que pueden derivarse del arrendamiento, evitaremos problemas en un futuro.

En Marín y Mateo Abogados SLP, contamos con abogados especialistas en Derecho de Inmobiliario, que te orientaremos adecuadamente y aclararemos todas tus dudas.

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