Echar a un inquilino moroso o a un ocupante

Cómo echar a un inquilino que no paga y a un ocupante que no quiere abandonar la vivienda.

Cuando cedemos un inmueble en arrendamiento y el inquilino incumple lo pactado en el contrato, podemos pedir al juez su resolución. Son varios los motivos por los que cabe realizar esta reclamación, entre otros podemos citar:

• La falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas.
• La realización de obras sin nuestra autorización.
• La utilización del inmueble para fines distintos de los pactados en el contrato.
• La realización de actividades molestas e insalubres.
• La expiración del plazo de duración del mismo.

El caso más frecuente es el incumplimiento del plazo del pago de las cantidades debidas en los plazos estipulados (normalmente 5-7 días de cada mes). Puede tratarse tanto las rentas como de las cantidades asimiladas como:

• suministros de luz , gas y agua,
• tasa de basura o el IBI si se ha pactado en el contrato de arrendamiento que es un gasto que debe pagar el inquilino).

El cauce procesal a través del cual echar al inquilino y recuperar nuestra propiedad es el juicio de desahucio.

El desahucio es un procedimiento especial y sumario que, como ya indicábamos en un post anterior sobre impago de rentas, debe iniciarse mediante una demanda firmada por Abogado y Procurador.

Nuestro objetivo principal es echar al inquilino u ocupante y recuperar la vivienda o local cuanto antes.

¿Qué vía es más rápida para echar a un inquilino?

Debemos tener en cuenta las distintas posibilidades que nos ofrece este procedimiento según la pretensión que ejercitemos:

1. Podemos solicitar únicamente echar al inquilino y la recuperación de la finca entregada. Y no reservarnos para otro momento posterior la acción por la que reclamemos al inquilino los importes debidos.

En este caso, los motivos de oposición al juicio de desahucio que le caben al arrendatario son muy limitados. Sólo se le permite acreditar el pago de la renta o las cantidades asimiladas que dice el dueño que no se le han abonado. No puede alegar o proponer prueba sobre otras cuestiones

2. Si, además de recuperar la finca arrendada, el dueño reclama en el mismo juicio las cantidades debidas por renta o cantidades asimiladas, el inquilino puede alegar otros motivos de oposición al juicio de desahucio.

Entre otros motivos, el arrendatario puede indicar que tiene un crédito compensable frente al arrendador, es decir, que no le debe la cantidad solicitada porque a su vez éste le debe a él otras cantidades que deben ser compensadas, siempre que se trate de un crédito vencido, líquido y exigible.

En estos casos, si ha habido algún avalista que ha firmado el contrato de arrendamiento, el arrendador, previo requerimiento de pago, puede presentar también la demanda de desahucio contra él y pedirle las rentas debidas.

¿Cómo funciona este procedimiento?

Tras las distintas reformas legislativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se ha agilizado bastante el procedimiento, de ahí que se le llame ‘desahucio express‘.

Esta agilización de los trámites supone que, en el mismo Decreto de admisión de la demanda, el juzgado requiere al demandado que lleve a cabo dos señalamientos:

• Un día para el lanzamiento: el desalojo mediante el personal del juzgado y un cerrajero y la policía si fuera necesario.
• Un día para la celebración del juicio en caso de que el demandado se oponga al desahucio.

¿Que puede suceder tras la demanda?

El deudor cuando recibe la demanda puede:

1. Pagar el importe de las rentas y cantidades debidas, de forma que se produce la enervación de la acción; en este caso el arrendamiento sigue vigente.

Esta oportunidad sólo se da arrendatario una sola vez, si ya lo ha hecho con anterioridad no lo puede volver a hacer.

Tampoco lo podrá hacer si el arrendador ha requerido de pago al menos 30 días antes de la interposición de la demanda de modo fehaciente al inquilino. Para ello debe pagar directamente al arrendador o consignar las rentas en el plazo de 10 días desde que le requiera el juzgado.

Enervada la acción de desahucio, se da por terminado el procedimiento y se imponen las costas judiciales al inquilino.

2. Formular oposición si considera que no se deben las cantidades reclamadas, en cuyo caso se celebrará el juicio en la fecha señalada.

3. Desalojar la finca y pagar al deudor en su caso. En este supuesto, el juzgado dejará sin efecto la fecha del lanzamiento señalada salvo que el arrendador pida que continúe para ver en qué estado se encuentra la vivienda y poder reclamar los daños.

Una de las reformas legislativas que supuso una mayor agilización del desahucio, fue la modificación de la forma de realizar la citación del inquilino cuando éste no se encuentra en casa o decide no recoger la notificación.

Si esto ocurre, la ley prevé que la citación del demandado se realice por edictos. Es decir, mediante la fijación de esta citación en el tablón de anuncios del juzgado. Esto evita la necesidad de sucesivas búsquedas del demandado que podían alargar el procedimiento varios meses.

¿Funciona igual el desahucio de local de negocio?

El arrendamiento de local de negocio está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, de forma que su resolución puede solicitarse a través del procedimiento de desahucio.

Ahora bien, si, además del local se ha producido el arrendamiento de todo un negocio con los muebles, la maquinaria y enseres existentes en el local, es decir, una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, estaremos ante un arrendamiento de industria. Es el caso de los negocios de hostelería o tiendas. Se alquilan todos los elementos necesarios para la explotación del negocio.

Este tipo de arrendamientos, por el contrario, se rigen por lo dispuesto en el Código Civil. En consecuencia, echar al inquilino no paga la renta el proceso de desalojo puede llegar a ser bastante más largo.

El arrendador deberá interponer el procedimiento que por la cuantía corresponda:

• si se reclama hasta una cuantía de 6.000 Euros estaremos ante un procedimiento verbal
• y si se reclaman más de 6.000 Euros estaremos ante el procedimiento ordinario. Es más largo porque tiene más fases y no tendrá las limitaciones respecto a la prueba y la forma de realizar las citaciones que tiene el juicio de desahucio.

Desahucio de ocupantes o precaristas

A menudo se producen situaciones en las que una persona ocupa un inmueble sin pagar una renta a cambio y sin tener concertado un contrato con el propietario. A estos ocupantes se les denomina precaristas.

Se da por ejemplo cuando:

• dejamos a un amigo que viva en una casa de nuestra propiedad
• uno de los hijos ocupa la casa familiar al fallecer uno de los padres sin consentimiento del resto de herederos
• cuando un cónyuge ocupa la vivienda de sus suegros.

En cualquiera de estos casos, si queremos echar al precarista, y no hemos conseguido que se vaya tras un requerimiento fehaciente, debemos plantear una demanda en la que solicitemos el desahucio, dado que no ostenta título alguno en virtud del cual ocupa el inmueble.

¿Qué requisitos hay que cumplir para presentar demanda?

Los requisitos para que pueda ser estimada la acción de desahucio por precario son, que:

1. Por parte del actor se ostente título válido para reclamar la posesión.
2. Esté perfectamente identificado el inmueble.
3. Quien tiene la posesión carezca de título o este sea insuficiente para ocupar el inmueble.

Por su parte, el demandado, puede oponerse a esta acción. Pero para que prospere su oposición deberá probar la existencia de algún título o derecho para residir en el inmueble o bien el pago de una renta. Esto implicaría la existencia de un contrato de arrendamiento aunque fuera verbal.

Ejemplo: Caso real

Una viuda casada en segundas nupcias con el heredero de una vivienda que falleció sin aceptar ni repudiar la herencia de su padre.

El nieto presentó demanda de desahucio por precario contra la segunda mujer de su padre. Entendía que le correspondía a él la parte de la herencia de su abuelo que no había llegado a recibir su padre.

Aquí el juzgado entendió que el marido, al vivir haber vivido en esa casa junto con su esposa, había aceptado tácitamente la herencia de su padre y que por tanto había que respetar también los derechos hereditarios de su mujer. En consecuencia, consideró que la demandada (cónyuge del fallecido) sí tenía un derecho para habitar en la vivienda y desestimó el desahucio.

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