Derecho de retracto del inquilino tras una subasta: Pasos
Derecho de retracto del inquilino es la posibilidad que tiene un arrendatario, cuando concurren los requisitos legales, de adquirir la vivienda que ocupa en las mismas condiciones en las que ha sido transmitida a un tercero. Este derecho puede entrar en juego incluso cuando la vivienda ha sido adjudicada mediante una subasta judicial.
El problema es que no se aplica automáticamente. Hay que comprobar si el contrato de alquiler sigue vigente, si existe una renuncia válida, cuáles fueron las condiciones de la adjudicación y, sobre todo, controlar un plazo de caducidad de 30 días naturales.
Por eso, cuando un inquilino descubre que la vivienda que ocupa ha sido adjudicada en una ejecución hipotecaria o judicial, actuar con rapidez resulta fundamental.
¿Qué es el derecho de retracto del inquilino?
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el denominado derecho de adquisición preferente del arrendatario.
Este derecho se manifiesta principalmente a través de dos figuras:
Tanteo: permite al inquilino adquirir la vivienda antes de que se produzca la transmisión, cuando se cumplen los requisitos legales.
Retracto: permite al inquilino colocarse en la posición del adquirente después de que la vivienda haya sido transmitida, siempre que concurran los presupuestos establecidos por la ley.
En términos sencillos, ejercitar el retracto significa que el arrendatario pretende quedarse con la vivienda en las condiciones económicas y jurídicas que corresponden a la adquisición realizada por el tercero, reembolsándole las cantidades legalmente procedentes.
¿Existe derecho de retracto del inquilino en una subasta judicial?
Puede existir.
Que una vivienda no se haya vendido mediante una compraventa convencional, sino a través de una subasta judicial o una ejecución hipotecaria, no permite descartar automáticamente los derechos de adquisición preferente del arrendatario.
La doctrina registral ha reconocido que, cuando el arrendamiento subsiste después de la adjudicación, el inquilino puede, en su caso, ejercitar el retracto frente al adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25 de la LAU.
Ahora bien, tener un contrato de alquiler no significa por sí solo que exista siempre derecho de retracto.
Hay que analizar cada caso.
Paso 1: demostrar que existe un verdadero contrato de alquiler
No todo ocupante de una vivienda tiene derecho de adquisición preferente.
El interesado debe tener jurídicamente la condición de arrendatario.
Para acreditarlo pueden resultar relevantes el contrato de alquiler, los justificantes de pago de las rentas, la fianza, recibos, transferencias bancarias, comunicaciones con el propietario y cualquier otra documentación que demuestre la realidad de la relación arrendaticia.
Un ocupante sin título, un precarista o una persona que simplemente reside en el inmueble no adquiere por esa circunstancia el derecho de retracto previsto en la LAU.
También será necesario analizar posibles contratos simulados o fraudulentos, especialmente cuando hayan sido formalizados en circunstancias próximas al procedimiento de ejecución.
Paso 2: comprobar si el alquiler continúa después de la subasta
Esta comprobación es esencial.
La existencia de un contrato de alquiler antes de la ejecución no permite concluir automáticamente que ese contrato subsistirá después de la adjudicación.
Hay que revisar, entre otras circunstancias:
- la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento;
- la fecha de constitución de la hipoteca o del derecho ejecutado;
- quién era el arrendador;
- la duración pactada;
- la eventual inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad;
- y el régimen legal aplicable en función de la fecha del contrato.
Derecho de retracto del inquilino en contratos desde marzo de 2019
Para los contratos sujetos al régimen vigente desde el 6 de marzo de 2019, el artículo 13 LAU establece una importante protección.
Si durante los primeros cinco años del contrato, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, el derecho del arrendador queda resuelto como consecuencia de una ejecución hipotecaria o judicial, el arrendatario tiene, con carácter general, derecho a continuar en el alquiler hasta completar ese período mínimo.
¿Qué ocurre con contratos de mayor duración?
Cuando se haya pactado una duración superior a cinco o siete años, respectivamente, el análisis puede cambiar una vez transcurrido ese período mínimo.
En esos casos adquiere especial importancia comprobar si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad antes del derecho que provoca la resolución del derecho del arrendador.
Para contratos sometidos a regulaciones anteriores las consecuencias pueden ser distintas. Por eso, la fecha exacta del contrato es una de las primeras cuestiones que deben estudiarse.
Paso 3: comprobar si el inquilino renunció al retracto
El artículo 25.8 LAU permite que las partes pacten la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
Por tanto, antes de preparar cualquier reclamación es imprescindible revisar el contrato.
Si existe una cláusula de renuncia, habrá que analizar:
- cuándo se celebró el contrato;
- qué normativa resultaba aplicable;
- cómo está redactada la cláusula;
- y si la renuncia resulta jurídicamente eficaz.
Cuando exista una renuncia válida, el inquilino no podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto del artículo 25 LAU.
En el régimen actualmente vigente, cuando se ha pactado esa renuncia, el arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días respecto de la formalización de la compraventa.
Paso 4: conocer exactamente qué ocurrió en la subasta
No es suficiente con que el inquilino haya oído que «el piso ha salido a subasta» o que «el banco se lo ha adjudicado».
Para valorar el derecho de retracto del inquilino es necesario conocer las circunstancias concretas de la transmisión.
Hay que identificar:
- quién es el adjudicatario;
- cuál fue el precio de adjudicación;
- cuáles son las condiciones jurídicamente relevantes;
- cuándo se dictó el decreto de adjudicación;
- y qué documentación existe en el procedimiento de ejecución.
El decreto de adjudicación resulta especialmente importante.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido, en relación con la venta judicial, que la transmisión se consuma con el decreto de adjudicación.
Derecho de retracto del inquilino: el plazo de 30 días
Este es probablemente el punto más delicado de todo el procedimiento.
El artículo 25.3 LAU establece que el derecho de retracto caduca a los 30 días naturales.
Como regla legal, el plazo se cuenta desde el día siguiente a aquel en el que el adquirente realiza al arrendatario una notificación fehaciente de las condiciones esenciales de la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o del documento en que se haya formalizado.
¿Cuándo empieza exactamente el plazo del derecho de retracto del inquilino?
Determinar el día inicial puede ser una de las cuestiones más litigiosas.
La jurisprudencia ha considerado en distintos supuestos que el conocimiento completo de la transmisión puede resultar relevante aunque no se haya producido exactamente la notificación formal prevista legalmente.
Pero ese conocimiento debe permitir conocer realmente las circunstancias necesarias para decidir sobre el retracto, incluyendo los elementos esenciales de la transmisión.
¿Basta con saber que la vivienda ha sido subastada?
No debería darse por supuesto.
Conocer que existe una subasta o que otra persona se ha convertido aparentemente en propietaria no equivale necesariamente a conocer de forma completa las condiciones necesarias para ejercitar un retracto.
Pero tampoco es prudente permanecer inactivo cuando el inquilino recibe información sobre una posible adjudicación.
Ante cualquier noticia de que la vivienda alquilada ha sido adjudicada, conviene obtener inmediatamente la documentación y determinar si el plazo de 30 días puede haber comenzado a correr.
Paso 5: solicitar la documentación de la adjudicación
Para tomar una decisión informada, puede ser necesario obtener o examinar:
- el decreto de adjudicación,
- la documentación del procedimiento de ejecución,
- información registral actualizada
- y las comunicaciones efectuadas al arrendatario.
La identificación exacta del precio y de las condiciones de adquisición es fundamental.
Sin esos datos resulta difícil determinar tanto la procedencia del retracto como la cantidad que el arrendatario tendrá que desembolsar si decide ejercitarlo.
Paso 6: negociación previa antes de presentar la demanda
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 establece, con carácter general, un requisito de negociación previa para la admisión de las demandas civiles.
Una acción judicial de retracto está, en principio, incluida dentro de este régimen general cuando no concurre alguna de las excepciones establecidas por la propia ley.
La negociación puede llevarse a cabo a través de diferentes medios adecuados de solución de controversias (MASC), incluida la negociación directa entre las partes o entre sus abogados.
La comunicación debe estar correctamente planteada.
Conviene identificar:
- la vivienda;
- el contrato de arrendamiento;
- la transmisión o adjudicación;
- la pretensión relacionada con el retracto;
- y el objeto concreto de la controversia.
Debe existir después una correspondencia suficiente entre el objeto de esa negociación y el del posterior procedimiento judicial.
Derecho de retracto del inquilino y suspensión de la caducidad
Esta cuestión tiene una importancia práctica enorme.
El artículo 7 de la Ley Orgánica 1/2025 establece que la solicitud para iniciar una negociación suspende la caducidad de la acción desde que consta el intento de comunicación a la otra parte, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Si no se mantiene la primera reunión o no se obtiene respuesta escrita dentro del plazo legal de treinta días naturales, el cómputo se reanuda.
Esto no significa que el inquilino obtenga automáticamente otros treinta días completos.
Se reanuda el plazo que quedaba pendiente.
Por qué no conviene esperar al último momento
Estamos ante un plazo de caducidad especialmente breve.
Por eso, preparar la negociación previa cuando faltan pocos días puede aumentar considerablemente el riesgo jurídico.
La documentación, el cálculo del plazo y la estrategia procesal deberían analizarse desde que se tiene conocimiento de la adjudicación.
Paso 7: calcular cuánto cuesta ejercer el retracto
Ejercitar el retracto no significa adquirir la vivienda gratuitamente ni simplemente pagar la última renta.
El artículo 25 LAU remite a las reglas del artículo 1518 del Código Civil.
El retrayente debe estar en condiciones de reembolsar el precio correspondiente y, cuando proceda legalmente:
- los gastos del contrato;
- otros pagos legítimos realizados como consecuencia de la transmisión;
- y los gastos necesarios y útiles efectuados en la vivienda.
Antes de iniciar un procedimiento judicial conviene efectuar un cálculo realista del desembolso que podría resultar necesario.
El derecho puede existir jurídicamente pero resultar inviable en la práctica si el arrendatario no dispone de capacidad para asumir la adquisición.
Paso 8: presentar la demanda de retracto
Si no se alcanza una solución con el adjudicatario y procede ejercitar judicialmente el derecho, habrá que presentar la correspondiente demanda.
El artículo 249.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que las acciones de retracto de cualquier tipo se tramitan por juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía.
En el procedimiento se solicitará que se reconozca el derecho del arrendatario a subrogarse en la posición correspondiente al adquirente, previo cumplimiento de los requisitos y reembolsos legalmente exigibles.
En determinados casos también puede valorarse solicitar una anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad, para dar publicidad registral a la existencia del litigio y preservar la eficacia de una eventual sentencia favorable.
¿Qué sucede si se reconoce el derecho de retracto del inquilino?
Si la demanda es estimada, el efecto esencial del retracto consiste en que el arrendatario se coloca en la posición jurídica del adquirente en los términos legalmente procedentes.
Eso implica asumir la adquisición y realizar los reembolsos que correspondan.
El adjudicatario no pierde simplemente la vivienda sin contraprestación.
El mecanismo busca hacer efectivo el derecho de adquisición preferente reconocido al arrendatario, respetando las condiciones de la transmisión y las cantidades que deban ser reintegradas.
¿Puede el adjudicatario oponerse al retracto?
Sí.
El adjudicatario puede discutir numerosos aspectos de la reclamación.
Entre ellos:
- que exista realmente un contrato de arrendamiento;
- que el contrato siga vigente;
- la legitimación del inquilino;
- la existencia de una renuncia válida;
- la posible aplicación de alguna exclusión legal;
- el momento en que comenzó el plazo;
- la caducidad de la acción;
- o el cumplimiento de los requisitos necesarios para subrogarse en la adquisición.
Por este motivo, estos procedimientos suelen depender de documentos, fechas y comunicaciones muy concretas.
¿Puede el adjudicatario echar inmediatamente al inquilino?
La adjudicación de la vivienda no autoriza por sí misma a recuperar la posesión mediante actuaciones de hecho.
Cuando el arrendamiento subsiste conforme a la legislación aplicable, el nuevo adquirente deberá respetarlo dentro de los límites establecidos por la LAU.
No es correcto intentar recuperar unilateralmente la vivienda mediante cambios de cerradura, retirada de pertenencias o cortes de suministros.
La subsistencia del arrendamiento dependerá especialmente del momento en que se celebró el contrato, su duración, la fecha y naturaleza del derecho ejecutado y, cuando resulte relevante, su situación registral.
Qué debe comprobar quien quiera comprar una vivienda en subasta
El análisis previo de una subasta inmobiliaria no debería limitarse al precio de salida, las cargas registrales o el importe de la puja.
Hay otra pregunta imprescindible:
¿Quién ocupa la vivienda y por qué?
Si existe un inquilino, conviene comprobar:
- desde cuándo está alquilada la vivienda,
- cuál es el contrato,
- si el arrendamiento puede subsistir después de la adjudicación
- y si existen derechos de adquisición preferente.
Un arrendamiento puede afectar tanto a la posibilidad de obtener la posesión inmediata como a la eventual existencia de un retracto.
Derecho de retracto del inquilino: por qué una sola fecha puede cambiar el resultado
En esta materia, pequeñas diferencias pueden producir consecuencias jurídicas completamente distintas.
La fecha del contrato, la hipoteca que se ejecuta, una cláusula de renuncia, la vigencia del arrendamiento, el decreto de adjudicación o una determinada notificación pueden decidir si existe o no derecho de retracto.
Y existe además un elemento especialmente sensible: el plazo de 30 días naturales.
Por eso, tanto el inquilino como el adjudicatario deben estudiar la documentación cuanto antes.
Te lo contamos más en profundidad en el siguiente vídeo:
En Marín y Mateo Abogados analizamos conjuntamente el contrato de arrendamiento, la documentación registral, la hipoteca, el procedimiento de ejecución y las comunicaciones existentes para determinar qué derechos corresponden a cada parte.
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Preguntas frecuentes sobre el derecho de retracto del inquilino
1. ¿Puede un inquilino comprar la vivienda si se adjudica en una subasta judicial?
Puede hacerlo mediante el retracto cuando concurran los requisitos legales y el arrendamiento subsista después de la adjudicación. La transmisión judicial no excluye automáticamente el derecho de adquisición preferente.
2. ¿Cuánto tiempo hay para ejercer el derecho de retracto del inquilino?
El artículo 25 LAU establece un plazo de 30 días naturales. Como regla general, se cuenta desde el día siguiente a la notificación fehaciente de las condiciones esenciales de la transmisión. Determinar exactamente cuándo comienza el plazo puede requerir estudiar las comunicaciones y el conocimiento efectivo de la adjudicación.
3. ¿Puede haber retracto si el contrato de alquiler contiene una renuncia?
Depende de la validez de la renuncia y de la normativa aplicable al contrato según su fecha. El régimen vigente permite pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente, pero la cláusula debe examinarse antes de descartar definitivamente el retracto.
4. ¿Cuánto tiene que pagar el inquilino para ejercer el retracto?
Además del precio correspondiente a la adquisición, pueden existir otros importes que deban ser reembolsados, como determinados gastos del contrato, pagos legítimos derivados de la transmisión y, cuando proceda, gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble.
5. ¿Hay que negociar antes de presentar una demanda de retracto?
Con carácter general, desde el 3 de abril de 2025 las demandas civiles están sometidas al requisito previo de negociación establecido por la Ley Orgánica 1/2025, salvo las excepciones legales. Además, el inicio correctamente documentado de esa negociación puede suspender la caducidad mientras dure en los términos establecidos por la ley.
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