Defectos de construcción en viviendas de nueva construcción o rehabilitadas

Cuando hablamos de defectos de construcción en viviendas, lo primero que tenemos que hacer es delimitar a qué tipo de obras nos referimos.

La Ley de Ordenación de la Edificación, que es la norma legal que define los requisito básicos en la edificación, establece que:

Será de aplicación a las obras de nueva planta, obras de ampliación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica del edificio y las obras que tengan carácter de intervención en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección.

Sin embargo, la mayoría de reclamaciones que nos llegan al despacho, son por defectos de construcción en edificios de nueva construcción.

¿Qué se entiende por vicio o defecto de construcción en viviendas?

Un vicio o defecto de construcción en viviendas es la causa que ocasiona un daño material en un edificio o parte de él.

No todos los defectos son iguales. Algunos son más graves que otros y según la gravedad, varía también las propias garantías.

Cuanto más se comprometa la estabilidad de la obra y la seguridad de sus habitantes, mayor es el plazo de cobertura previsto.

¿Cuántos tipos de defectos de construcción en viviendas existen?

Estos vicios o defectos de construcción pueden ser de tres tipos básicos:

1. Defectos de remate, terminación, o acabado.

Son aquellos vicios o defectos constructivos de mera ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras.

2. Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad (Ruina funcional).

Son los vicios o defectos de construcción de viviendas que afectan a la seguridad, funcionalidad y habitabilidad del edificio (elementos constructivos o instalaciones).

Dichos vicios o defectos incumplen los requisitos de:

• Habitabilidad.
• Protección contra el ruido (insonorización).
• Ahorro de energía y aislamiento térmico.
• Seguridad en caso de incendio.
• Impermeabilización.
• Higiene.
• Salud.
• Protección del medio ambiente. Son las típicas humedades o filtraciones de agua que se producen desde el exterior.

3. Defectos estructurales (Ruina física).

Los defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen de modo directo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Éstos son fruto de deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros hundimientos, grietas, fisuras, etc.

También es común que tengan lugar como consecuencia de deficientes cálculos estructurales en forjados, soportes, vigas, pilares o muros de carga, cimentación y cualesquiera otros que pudieran afectar a la resistencia mecánica o estabilidad del edificio.

¿Qué plazos existen para reclamar?

Conocer los plazos que tenemos para reclamar es importante porque si no los cumplimos puede que no podamos reclamar judicialmente.

• En defectos de ejecución: el plazo es de UN AÑO. Defectos de terminación: un azulejo roto, una puerta que no está bien instalada, ventanas que no cierran …
• Los defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad: Cuentan con un plazo de TRES AÑOS. Filtraciones de agua o humedades, falta de insonorización, problemas eléctricos o en tuberías …
• Defectos estructurales: Cuenta con un plazo de 10 AÑOS. Son los más graves al afectar a la cimentación o estructura del edificio.

LOS PLAZOS COMIENZAN A CONTAR DESDE QUE SE PRODUCE LA RECEPCION DE LA OBRA POR EL PROMOTOR. No cuando compramos la vivienda o se constituye la Comunidad.

Son plazos anteriores a estos hechos.

Provocan que, por ignorancia o desconocimiento de la ley, muchas veces ya no puedan ser reclamados al haber prescrito la acción.

¿Qué pasos deben seguir los propietarios cuando detectan defectos en la construcción de sus viviendas?

Lo primero es solicitar asesoramiento legal para que no prescriba la posibilidad de reclamar.

Habría que enviar un burofax a los agentes intervinientes en el proceso constructivo para interrumpir la prescripción.

La mayoría de veces no obtenemos respuesta a estas comunicaciones y por tanto, procedemos a encargar un informe pericial.

Se designa un arquitecto técnico o superior para que visite la edificación y compruebe los daños in situ.

En su informe incluirá los daños existentes, que clase de defecto es (si es de acabado, funcionales o estructurales), forma llevar a cabo su reparación y presupuesto.

El presupuesto incluye la valoración de las obras a realizar para que el edificio se encuentre en las condiciones debidas.

El informe es la base fundamental para interponer la correspondiente reclamación judicial puesto que el mismo contiene los puntos a reclamar y su cuantía, y según las conclusiones contenidas en el mismo podremos solicitar unas pretensiones u otras.

Al interponer la demanda deberemos reclamar obligatoriamente a los agentes intervinientes en el proceso de la edificación que vienen enumerados en la LOE.

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¿Contra quien dirigiremos la reclamación judicial en caso de haber defectos de construcción?

Dirigiremos la reclamación contra:

• el promotor
• Arquitecto Superior, que normalmente también coincide con el proyectista de la obra.
• Arquitecto técnico
• y la empresa constructora.

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Y… ¿Por qué se dirige la reclamación contra todos ellos y no solo contra uno?

A pesar de que cada uno de ellos tiene atribuida su responsabilidad individual en la Ley, la responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño, o cuando exista concurrencia de culpa.

La Ley de Ordenación de la Edificación, establece la responsabilidad de los siguientes sujetos intervinientes en el proceso de edificación.

1. 1. PROMOTOR:

      Asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.Debe responder solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los diversos defectos constructivos que pudieran aparecer en la vivienda entregada.

   2. PROYECTISTA:

      Es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto de edificación.A efectos prácticos, es el técnico competente para verificar si la edificación que pretende llevar a cabo el promotor cumple con las exigencias del plan urbanístico de la zona en concreto.

   3. CONSTRUCTOR:

      Es la persona que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, los cuales pueden ser propios o ajenos, el proceso edificativo en cuestión.El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

   4. DIRECTOR DE OBRA:

      Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.El director de obra debe interpretar el proyecto redactado por el proyectista, dando instrucciones específicas para que este sea llevado a cabo en los términos pactados. Es por ello que es posible que, a efectos prácticos, ambos profesionales sean la misma persona en la práctica edificativa.

   5. DIRECTOR DE EJECUCIÓN DE LA OBRA:

      Debe tener el título de ‘aparejador’ o ‘arquitecto técnico’.El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.Lejos de parecer una figura poco importante, si tenemos en cuenta que la mayoría de los defectos de construcción suelen hacer referencia a la calidad de los materiales utilizados durante el proceso edificativo, esta figura delimitada en la Ley de Ordenación de la Edificación sería una de las más importantes a efectos prácticos, al menos desde un punto de vista jurídico.

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En resumen…

A la hora de redactar la demanda tendremos en cuenta los plazos de prescripción y a quién demandamos.

Debemos decidir qué reclamamos.

Podemos solicitar al Juzgado que nos indemnice con la cantidad indicada en el informe pericial y seremos nosotros los que reparemos los defectos o bien que sean los agentes intervinientes en la edificación los que se encarguen de reparar.

En ambos casos, será el juez el que decida al igual que la responsabilidad de cada uno de los agentes y si es individual o solidaria entre todos ellos.

¿Has realizado una compraventa de una vivienda y te has encontrado con vicios o defectos de construcción?

Debes tener en cuenta los plazos.

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Autora: Lidón García Navarro

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