Cuidado cuando en la Herencia hay un inmueble “Especial”

La vivienda familiar se encuentra en una parcela de 5000m2 de suelo, rodeada de otras viviendas similares. Los bancos no conceden hipotecas para su compra debido a su situación. Construida en los años 80 y ampliada gradualmente, la inversión en materiales supera el medio millón de euros. La casa cuenta con ocho dormitorios, varios baños, una buhardilla, un semisótano multiusos, piscina y pista de frontenis. Aunque estéticamente anticuada, el catastro la valora en un millón de euros. Sin embargo, su precio de venta es difícil de determinar, ya que no hay viviendas similares en la zona.

Para la familia, esta casa tiene un alto valor emocional y económico, pero el mercado la considera sobrevalorada. En la anterior burbuja inmobiliaria fantaseaban considerando que valía dos millones de euros.

Si se valora la casa en un millón de euros, más los dos pisos, el total del haber hereditario sería de 1.200.000€. En consecuencia, se deberá adjudicar a cada heredero bienes por valor de 400.000€. Dos de los hermanos ya viven en los pisos y proponen adjudicarse cada uno un piso más un 30% de la vivienda familiar. La hermana recibiría el 40% restante de la casa.

Ella teme que los altos gastos de IBI y mantenimiento de la casa familiar le supongan una carga superior a sus hermanos y que, al venderse, obtenga un valor inferior, resultando perjudicada. Sobre todo si tiene que malvenderse por la mitad de lo pretendido.

Dificultades en los repartos de Herencia con algún inmueble «Especial»

En el derecho de sucesiones, las particiones de herencia se complican especialmente cuando se incluyen bienes inmuebles de difícil valoración o tasación.

Estos activos pueden generar conflictos significativos entre los herederos al intentar formar lotes equitativos.

La situación se complica si el bien inmueble especial representa la mayor parte del valor del caudal hereditario, llevando a la proindivisión o copropiedad, con sus problemas inherentes.

Son inmuebles como casas familiares, talleres o fábricas antaño muy productivas y con actividad en polígonos hoy abandonados, tierras de cultivo extensas pero poco productivas, etc.

Valoración y Tasación de un inmueble especial

Los bienes singulares, como propiedades históricas o inmuebles especiales, presentan un gran desafío de valoración.

Estos activos requieren de expertos especializados para evaluar correctamente su valor de mercado, lo que puede ser subjetivo y variar significativamente entre distintos peritos, creando un primer escollo en la partición.

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Problemas de venta posterior o para hipotecarlo

La venta de estos bienes puede ser complicada. Las propiedades históricas pueden tener restricciones legales que limitan su modificación o venta.

Las obras de arte pueden necesitar ser vendidas en mercados específicos que no siempre garantizan una venta rápida.

Esta dificultad para convertir estos activos en líquido puede ser un punto de fricción entre los herederos que prefieren efectivo.

Formación de lotes justos y equilibrados

El objetivo es que todos los herederos reciban una parte equitativa del patrimonio. Sin embargo, cuando un bien singular compone una gran parte del caudal hereditario, lograr esta equidad se torna complicado. Dividir un inmueble histórico entre varios herederos sin disminuir su valor es casi imposible.

En estos casos, los herederos recurren a la proindivisión, donde todos poseen una parte proporcional del bien.

Los conflictos de compartir un inmueble especial con los hermanos

La proindivisión, aunque práctica, trae problemas. La copropiedad genera conflictos por las diferencias en expectativas y deseos de los herederos. Uno puede querer vender su parte mientras otro prefiera mantener el bien por motivos sentimentales o estratégicos. La administración conjunta de un bien inmueble puede ser fuente de desacuerdos sobre su uso, mantenimiento y posibles mejoras.

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Soluciones, estrategias y consejos

Para mitigar estos conflictos, es crucial contar con asesoramiento legal y mediación profesional. Algunas estrategias incluyen:

• Acuerdos Previos: Establecer acuerdos claros entre los herederos antes de la partición para prevenir conflictos. Estos acuerdos pueden detallar cómo se manejará la valoración y posible venta del bien.
• Peritos Independientes: Contratar peritos independientes y de prestigio para la valoración del bien, ayudando a obtener una tasación justa y aceptada por todas las partes.
• Compra de Participaciones: Un heredero puede comprar las participaciones de los otros, evitando la proindivisión y manteniendo el bien íntegro.
• Legados Condicionados a la Venta del Bien: Cuando la copropiedad no es viable, o pudiera generar conflicto, el testador puede ordenar un legado por partes iguales condicionado a la venta del inmueble singular e incluso establecer el modo de valoración.

Te lo contamos en detalle en el siguiente vídeo:

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Las particiones de herencia con algún bien singular o «especial» presentan desafíos únicos que requieren una gestión cuidadosa y la intervención de profesionales especializados.

Prevenir conflictos entre los herederos y buscar soluciones equitativas y prácticas son fundamentales para lograr una partición justa y armoniosa, evitando romper lazos familiares.