Qué tengo que hacer si quiero vender o comprar un piso hipotecado

¿Se puede vender o comprar un piso hipotecado? Qué deberías saber antes de realizar la compra de un piso con hipoteca.

Dos aspectos hemos de tener en cuenta cuando queremos vender o comprar un piso hipotecado: civiles y fiscales.

Los aspectos civiles o de gestión para comprar o vender un piso o inmueble hipotecado.

Lo que como vendedores o compradores debemos hacer si tenemos un inmueble o nuestro piso hipotecado dependerá de las diferentes situaciones en las que se halle la hipoteca.

Entre las más comunes están las siguientes:

1. Cuando está al día y el comprador necesitará también financiación bancaria hipotecaria.

En este caso, el vendedor no debe preocuparse más que de solicitar a su banco el certificado de deuda para entregárselo al comprador.

Este certificado determinará la cuantía adeudada a fecha aproximada de la venta, pues cada día vencen intereses, por tanto es aconsejable solicitarlo cuando ambas partes (compradora y vendedora) tengan fijado la fecha exacta de firmar la escritura notarial de compraventa.

El comprador, a su vez, enviará a su banco dicho certificado y entre entidades se coordinan para la cancelación de la hipoteca y otorgamiento de la escritura notarial de cancelación de hipoteca y carta de pago.

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2. Cuando el comprador pagará al contado, con fondos propios, y sin necesidad de suscribir préstamo hipotecario.

En este caso, el comprador, normalmente exigirá total seguridad en el otorgamiento notarial de la escritura de carta de pago y cancelación de la hipoteca.

Es por ello, que quizás exija que el día de la firma de la escritura de compraventa, el banco acreedor se persone (mediante un apoderado) para recibir el cheque con el importe pendiente de pago o amortización y de forma simultánea firme la escritura notarial de carta de pago y cancelación de hipoteca.

No obstante, muchas notarías están en continuo contacto y coordinación con los distintos bancos, los cuales acuden regularmente para firmar lotes de las cancelaciones que cada notaría va acumulando. En consecuencia, aconsejamos que ambas partes, compradora y vendedora, deleguen dicha gestión a la propia notaría, o en un abogado especialista en esta materia.

Lo mismo sucederá en los casos de inmuebles con hipoteca totalmente amortizada (pagada) a falta de su cancelación en el Registro de la Propiedad, bastará con solicitar el certificado de cancelación al banco, y la propia notaría se encargará.

3. Subrogación en el préstamo hipotecario.

Cabe la posibilidad que el comprador se subrogue en la hipoteca vigente del vendedor, por ejemplo porque ambos son clientes del mismo banco.

Es la situación ideal para ambas partes pues el vendedor se ahorra los gastos de cancelación de su hipoteca, y no deberá realizar ninguna gestión.

Y el comprador, puede conseguir mejores condiciones pues el banco se ahorrará el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD) sobre el principal de deuda pendiente de amortización. Si sabes esto, tendrá un buen argumento para negociar con tu banco.

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4. Cuando la hipoteca está vencida o está en mora.

Aquí, mayormente se dan dos situaciones:

• Que la hipoteca esté impagada, vencida y que el banco haya iniciado la reclamación judicial, que normalmente, suele ser el procedimiento de ejecución hipotecaria.

En estos casos, necesariamente debe intervenir el abogado del banco acreedor, y muy aconsejable que el deudor (vendedor) requiera a su abogado la intervención para salvaguardar sus derechos, o en caso de no tener abogado, que se persone en el procedimiento con abogado y procurador.

El día de la firma, el acreedor (normalmente su abogado) recibirá el cheque o justificante de cobro de lo adeudado (principal, intereses y costas judiciales) y a la mayor brevedad posible presentará escrito al juzgado solicitud de archivo del procedimiento por satisfacción extraprocesal.

• Hipoteca titulizada o cedida a terceros.

Es muy habitual que los bancos cedan a fondos de inversión la titularidad de la deuda, es decir, el préstamo hipotecario.

Este caso, muy similar al anterior pese a que todavía no se haya presentado demanda. La dificultad está en que la práctica del día a día nos demuestra que los servicios de ‘servicing‘ (de recobro), suelen estar saturados, o bien las carteras hipotecarias cambian de titularidad o de empresas de servicing, y cuesta algo más gestionarlo.

En ambos casos, es muy aconsejable contar con los servicios de un abogado especializado en derecho hipotecario y procesal.

Además, de lo anterior, a la hora de vender o comprar un piso hipotecado conviene saber algo más sobre impuestos y gastos, y negociación con el banco. Te lo explicamos…

Comisiones bancarias por cuotas impagadas, cancelación, subrogación y apertura de préstamo.

El vendedor deberá tener en cuenta que pactó unas comisiones en caso de cancelación anticipada del préstamo. En los casos de subrogación interbancaria está reguladas por ley.

El vendedor, sobre todo en los casos de hipotecas con impagos o problemas, deberá estar muy atento al certificado de cancelación, y comprobar que los intereses aplicados para el cálculo de la deuda no son abusivos, así como el resto de las comisiones de impago, gastos de reclamaciones, etc.

No obstante, hoy tenemos un legislación más protectora de los consumidores, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. O popularmente llamada Ley hipotecaria que puedes leer lo más importante en nuestro post (ver).

Lo que debes saber de la nueva Ley Hipotecaria

Cuestiones tributarias o fiscales (los impuestos) que conviene saber.

Hay que tener en cuenta que la venta de un inmueble está sujeta a IRPF, es decir, se ha de declarar en nuestra declaración de la renta. Y si hemos obtenido una ganancia nos tocará pagar entre el 19% y el 26% de la ganancia.

En los casos de vivienda habitual, los mayores de 65 años están exentos, y el resto podemos beneficiarnos de la deducción por reinversión en vivienda habitual.

Pero para ello debemos reinvertir el 100% del precio de venta líquido obtenido por la venta de la casa.

El líquido se refiere a la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca que grava la casa que se financió para su adquisición.

Esto es relevante, pues no todas las hipotecas que constituyen para préstamos destinados a la compra.

Pongamos unos ejemplos:

• Hipoteca de unos padres que ponen como garantía a un hijo.
• Socios de empresas que hipotecan sus casas para garantizar pólizas o préstamos a sociedades mercantiles.
• Préstamos hipotecarios para refinanciar deudas.
• Préstamos hipotecarios para financiar otras cuestiones: una reforma de la vivienda, comprar una segunda residencia, o comprar un vehículo…

¿Vas a comprar o vender un inmueble o piso hipotecado y quieres hacerlo con seguridad?

En Marín y Mateo Abogados, somos especialistas en derecho inmobiliario por lo que podemos asesoraros desde el inicio.

Si estas interesado en un inmueble, o vas a repartir una herencia con inmuebles…. debes analizar las cargas o situación urbanística además de la nota simple del Registro de la Propiedad.

ANTES de comprometerte con el vendedor o el comprador, hay que analizar la situación del inmueble.

COMPRAVENTA: Análisis previo de la situación de cargas civiles/fiscales y la situación urbanística para comprar con seguridad.

Estamos a tu disposición para acompañarte a lo largo de todo este trámite hasta la compra en la notaría y tramitación hasta su inscripción registral.

Ponte en contacto con nuestro despacho de abogados de Valencia, Madrid y Barcelona.

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Te lo explicamos en este video:

Autor: Abel Marín Riaguas

 

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