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piso de alquiler

Quiero vender un piso con inquilino ¿Puedo? ¿Cómo?

Si te estas planteando vender un piso con inquilino y no sabes qué debes hacer, como si eres inquilino de un piso en alquiler y tu propietario quiere vender el piso… Debes conocer qué puedes y qué no puedes hacer.

Mi casero quiere vender el piso ¿Qué derechos tengo como inquilino?

Cuando un piso alquilado se pone a la venta, tanto el dueño como el inquilino deben de conocer bien sus derechos.

Lo primero es saber si podemos vender el piso aunque esté alquilado.

En este caso, el nuevo propietario puede terminar el contrato y terminar el arrendamiento.

Sólo tendrá que asumir el contrato de alquiler si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los contratos de alquiler se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, lo cual casi nadie lo hace y es muy aconsejable.

Pero, también el inquilino tiene preferencia para comprarlo respecto al resto de compradores.

Es el conocido como DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE O DERECHO DE TANTEO Y DE RETRACTO.

El inquilino puede exigir que se le venda por el mismo precio pactado con el comprador. Y si esto no se cumple el inquilino puede anular la venta con el perjuicio que se ocasiona al vendedor y al comprador.

Ojo, se han de respetar las formalidades prácticas que exige la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto del derecho de adquisición preferente.vivo en vivienda VPO alquilado que quieren vender

¿Cómo se hace esto en la práctica?¿Qué pasos se siguen para vender un piso con inquilino?

Primero la comunicación al inquilino del piso

El propietario tendrá que comunicar al inquilino lo siguiente:

  1. la decisión de vender la finca arrendada,
  2. el precio
  3. La fecha prevista
  4. Y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Dicha comunicación o notificación deberá ser fehaciente. Es decir, deberá dejar constancia de su contenido así como de su fecha de recepción.

vender un piso con inquilinoLas comunicaciones fehacientes más habituales en la práctica son:

  • el burofax (Se puede realizar online o por Internet) o
  • por requerimiento notarial.

Dicha comunicación deberá contener:

  • La decisión de vender.
  • El precio cierto y exacto de la venta, en dinero, que lo habrá fijado el propietario arrendador en relación con el precio de mercado.
  • Las demás condiciones esenciales de la venta, que no son otras que la forma de pago, plazos, cargas previas, garantías gravámenes o cualquier otra condición de carácter relevante que influya o afecte en la compraventa.

Plazo para que el inquilino conteste

El inquilino podrá ejercitar el derecho de tanteo dentro de los 30 días siguientes a la notificación efectuada.

Si antes del último día de plazo el arrendatario no ha manifestado su voluntad de compra, pierde el derecho de retracto. En consecuencia, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero sin que el inquilino tenga la posibilidad de frustrar esa venta.

Y si dentro del plazo de los 30 días el inquilino manifiesta su voluntad de comprar, ejercerá el derecho de retracto y la oferta se hará efectiva… pero ¡cuidado!, también deberá cumplir con la compraventa.

Plazo para realizar la venta del piso

Una vez realizada la manifestación de compra por el inquilino del piso, los efectos de la notificación que el arrendador efectuó al arrendatario caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma.

Es decir, dentro de los 180 días siguientes el arrendador deberá haber vendido la vivienda.

¿Qué ocurre si el arrendador NO realiza la comunicación al arrendatario?

En este caso, el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto.

Una vez se ha producido la compraventa, el nuevo adquiriente tiene la obligación de comunicar al arrendatario, de forma fehaciente, la adquisición del inmueble y las condiciones esenciales en las que se produjo la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fue formalizada.

vender mi vivienda alquilada

Realizada esta notificación, el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto. El plazo para su ejercicio es de 30 días naturales, contados desde la notificación fehaciente que el nuevo adquiriente ha realizado al arrendatario. Para el ejercicio del retracto, dentro de los 30 días desde la notificación, el arrendatario deberá reembolsar al comprador los siguientes importes:

  • El precio de la venta, en idénticas condiciones en las que este ha comprado al propietario arrendador.
  • Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. Esto es, gastos de Notaria, Registro de la Propiedad e Impuestos, etc.
  • Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, si los hubiera.

El derecho de tanteo y de retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al copropietario de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

A pesar de haberse realizado la comunicación por el arrendador, si no se ha realizado correctamente el inquilino preservará su derecho a anular la venta.

¿Te resulta familiar esta situación?

Tanto si eres inquilino como si eres propietario de una vivienda que se va a vendery necesitas un abogado que estudie tu situación, estamos a tu disposición.

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