¿Cómo puedo proteger mi propiedad? Derecho de Propiedad y Acciones Protectoras

Hoy vamos a hablar de proteger la propiedad, de tenerla a nuestro nombre, nuestra titularidad y de recuperarla en caso de que nos la usurpen.

¿Qué es la propiedad?

Es un derecho de tipo real, que une o relaciona a la persona con un bien, mueble o inmueble.

La propiedad incluye, respecto de ese bien, la facultad de:

• Disponer o vender ese bien.
• Disfrutarlo o poseerlo y obtener sus frutos y rendimientos.

En ocasiones nos encontramos con que, respecto de un inmueble, existe un nudo propietario, y un usufructuario. Esto puede ser por herencia, por ejemplo cuando la viuda o viudo adquiere el usufructo vitalicio de la vivienda. O bien porque un pleno propietario ha decidido vender la nuda propiedad.

A veces nos encontramos con que buscamos vender la nuda propiedad, reservándonos el usufructo vitalicio de nuestra vivienda, y hemos necesitado asesoramiento para la revisión o la redacción de un contrato de este tipo. Suele ocurrir que, llegado determinado momento, decidas obtener liquidez y vender la nuda propiedad, reservándote el usufructo vitalicio. En estos casos, cuando fallece el vendedor, el comprador habrá consolidado el pleno dominio.

¿Cómo se adquiere la propiedad?

Los modos de adquirir la propiedad son:

Por Herencia:

Cuando una persona fallece y los herederos aceptan su herencia, le suceden en sus derechos y obligaciones, adquiriendo la propiedad de sus bienes.

Por Accesión:

Consiste en adquirir la propiedad de todo lo que se une o acrece a la superficie del suelo, es decir, de todo lo que crece o se construye en él. Por ejemplo si plantamos naranjos sobre nuestro campo, o bien si construimos una casa sobre nuestro terreno.

Usucapión o prescripción adquisitiva:

Consiste en la adquisición de la propiedad por mero transcurso del tiempo.

Se exige estar poseyendo a titulo de dueño, y el fundamento lo encontramos en el abandono o negligencia de su antiguo titular, que de algún modo se desentiende de su propiedad. Puede ser de dos tipos:

• Ordinaria:

Justo título. Estar poseyendo en virtud de alguna causa justificada, como puede ser un contrato.

Buena fe y de forma pacífica y a sabiendas de que se es o se puede ser titular.

Plazo: 3 años para los bienes muebles. 10 años para los bienes inmuebles.

• Extraordinaria:

No se requiere ni justo titulo ni buena fe.

Plazo: 6 años bienes muebles. 30 años bienes inmuebles.

Por la traditio (transacción):

Es una forma solemne de adquirir la propiedad. Por ejemplo, en la compraventa de bienes inmuebles, el contrato de compraventa queda perfeccionado con el acuerdo entre las partes, pero la propiedad se transmite con la traditio. Antiguamente la traditio consistía en la entrega de llaves, hoy en día la entrega de llaves se ha equiparado a la escritura notarial de compraventa, mediante la cual se transfiere la propiedad.

La ley o los contratos:

Mediante disposiciones legales o contratos en los que no se exige la traditio o entrega, o bien resoluciones judiciales, embargo, adjudicación en subasta, o cualquier otra de este tipo.

¿Cómo puedo hacer valer mi propiedad frente a los demás?

Una cosa es adquirir la propiedad, y otra muy distinta poder hacerla valer frente a terceros.

Consiste en la inscripción en el registro de la propiedad, como medio para oponer este derecho frente a las demás personas.

El registro de la propiedad es un registro público que su finalidad es la de dar seguridad sobre el tráfico jurídico.

Para inscribir nuestro titulo en el registro de la propiedad, únicamente podrá ser a través de dos medios:

• Mediante una resolución judicial que declare o adjudique la propiedad.
• Mediante una escritura pública o documento notarial, mediante el que se transmite la propiedad.

Cuando hemos inscrito nuestro título de propiedad en el registro, se presume que hemos adquirido de buena fe. Se trata de una presunción iuris tantum, lo que significa que quien quiera demostrar lo contrario, deberá probarlo.

¿Quieres proteger tu propiedad?

¿Qué formas existen de proteger mi propiedad?

El derecho de propiedad es el derecho real por excelencia, pero en la práctica puede verse sometido a perturbaciones.

Para garantizar nuestro derecho, existen acciones judiciales a proteger la propiedad y se pueden agrupar en las siguientes:

Las dos acciones por excelencia, que en ocasiones se confunde pero que la jurisprudencia de los jueces tiene bien definidas, son:

Acción declarativa de dominio:

Definición: Es aquella acción que va encaminada a que se reconozca judicialmente, que el Juez declare que una persona es propietaria de un bien concreto, frente a otra persona que trata de perturbar ese derecho de propiedad.

No se exige que esa persona que esta perturbando nuestro derecho de propiedad, lo esté poseyendo o este gozado de él, sino que simplemente haya realizado o esté realizando actos tendentes a ser o adquirir la propiedad.

Por ejemplo, si he heredado unos terrenos, pero resulta que existe una persona que dice que esos terrenos son suyos, porque el propietario fallecido se los dono o vendió.

Requisitos para que esta acción prospere:

1. Que justifiquemos el título de propiedad, y que prevalezca contrapuesto al del demandado.
2. Que el bien conste perfectamente identificado.

Acción reivindicatoria:

Definición: Similar a la anterior, pretende, no solo que se declare la titularidad sobre un bien, sino que además se entregue la posesión al titular o dueño. Esta acción va encaminada a que el juez declare la titularidad sobre un bien, y además condene al que lo está poseyendo a que lo devuelva a su verdadero titular.

Por ejemplo, siguiendo el ejemplo anterior, si he heredado unas fincas rústicas, pero resulta que existe una persona ocupándolas y dice que realmente él es el propietario en virtud de una donación o una compraventa.

Requisitos para que esta acción prospere:

1. Justificar el título de propiedad, y que prevalezca contrapuesto al del demandado.
2. El bien debe constar perfectamente identificado.
3. Que el demandado se encuentre poseyendo este bien.

Otras acciones encaminadas a proteger los derechos de propiedad son:

• Confesoría: es la acción que protege al titular de un derecho de servidumbre o usufructo, frente al titular del bien que debe soportar esta carga. Esta acción persigue la finalidad de que se declare dicho derecho limitativo de la propiedad, frente al demandado para que este lo reconozca.
• Acción de nulidad de inscripción registral. Si consideramos que una inscripción se ha llevado a cabo de forma defectuosa, o que adolece de algún vicio como puede ser la falta de buena fe de su titular, podemos reclamar su nulidad a través del ejercicio de esta acción judicial. Por ejemplo, si alguien se ha inscrito un inmueble sin ser el titular, podemos presentar de forma acumulada acción declarativa de dominio, para que reconozca nuestra titularidad, y consecuentemente la de nulidad de la inscripción anterior.

Aunque no es una acción técnicamente protectora de la propiedad o el dominio, si que va encaminada a recuperar la posesión de un bien inmueble:

• Acción de desahucio por precario: Consiste en recuperar la posesión de un inmueble que, previamente, su titular lo ha cedido gratuitamente o ha sido despojado de su posesión.

Se requiere que el poseedor no tenga justo titulo o, habiéndolo tenido, dicho título haya dejado de ser válido.

El propietario deberá acreditar su titularidad para que prospere. No obstante, en este tipo de acciones, los jueces no entran a valorar quien posee un titulo valido frente al otro, digamos que no enfrontan títulos de propiedad, sino que únicamente se valora la acreditación de la propiedad del demandante, y la falta de titulo del demandado, acordando la restitución del bien a su titular.

¿Qué podemos hacer para recuperar o proteger mi propiedad?

Si alguien a usurpado tu propiedad, o la ha ocupado parcialmente, o quizás dice que le pertenece y no es cierto… no quedará otro remedio para proteger tu propiedad que ejercitar una acción o demanda pertinente para poder recuperarla.

Tanto si ere propietario, es importante estar asesorado por un profesional especializado a la hora de proteger tus propiedades para que queden salvaguardados de la mejor forma tus intereses.

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