legalizar vivienda suelo rústico

Cómo legalizar (de verdad) tu vivienda en suelo rústico

¿Es posible legalizar una vivienda en suelo rústico? Recientemente sí es posible en la COMUNIDAD VALENCIANA

Nuevo procedimiento legal: Minimización de Impacto Territorial en Suelo No Urbanizable

Existen cerca de 350.000 viviendas en la Comunidad Valenciana, que se construyeron irregularmente en suelo no urbanizable, al margen de los procesos legales y del planeamiento. Hablamos de una superficie estimada de 6.141 hectáreas, lo que da idea del problema urbanístico y legal que implica.

La normativa anterior determinaba que aún en dicho caso, al haber prescrito (pasado el plazo) las actuaciones urbanísticas, quedaban en un régimen de fuera de ordenación, es una situación de alegalidad (no son ilegales o contrarias a la ley pero tampoco son legales). Sin embargo, mucha gente cree erróneamente que tener escrituras basta para legalizar un vivienda en suelo rústico, y no es cierto.

Esa situación conlleva limitaciones como:

  • la dificultad de acceso a la financiación hipotecaria, lo que nos limita las personas que puedan adquirir la vivienda,
  • imposibilidad de obtener licencias de ocupación,
  • accesos a suministros,
  • riesgo de infracciones,
  • imposibilidad de acometer legalmente obras y mejoras, con el riesgo de sanciones y derribos, etc.

Ello suponía que las infraestructuras de dichas viviendas son deficitarias, con servicios que generaban problemas medioambientales, de acceso, riesgos de incendios, etc.

Falso mito: legalizar una vivienda en suelo rústico por antigüedad

Más información

¿En que consiste la Minimización de Impactos Territoriales en Suelo no Urbanizable?

Como su nombre indica se trata de “minimizar”, realizar unas actuaciones razonables y encaminadas a reducir la contaminación aguas, riesgo incendios, accesos, etc, y conllevará la regularización urbanística y una serie de beneficios que analizaremos en la parte final.

Es decir, significa verdaderamente legalizar una vivienda o chalet en suelo rústico.

Debemos aclarar que la normativa es autonómica, y por tanto solo aplicable a la Comunidad Valenciana, artículos 228 a 231 LOTUB.

¿Qué proceso debemos seguir para legalizar una vivienda en suelo rústico?, ¿Existen diferentes tipos?

En este punto la ley “distingue” tres tipos de situaciones;

  1. Viviendas o edificaciones anteriores a 1975 (fecha en que se publicó la primera Ley Suelo). Éstas se asimilan a licencia, siempre que tengan sus usos propios, pero podrán adherirse voluntariamente a un proceso de legalización colectivo, llamados PEMIT (Plan Especial de Minimización de Impacto Territorial).
  2. PEMIT (Plan Especial de Minimización de Impacto Territorial); son planes para agrupaciones de viviendas, se entiende aquellas con una densidad igual o superior a 3 viviendas por hectárea, sin perjuicio de que puedan tener tal consideración grupos de una menor densidad cuando proceda por condiciones de proximidad, de infraestructuras y territoriales.
  3. DSI (Declaración de situación individualizada), para viviendas aisladas en suelo rústico o con densidad inferior a 3 vivienda por hectárea.

Si son con densidad superior a 3 viviendas/Ha y las vivienda que forman parte de una agrupación de menos de 10 viviendas, se puede optar por un procedimiento individual (DSI).

construir casa en suelo rústico

Es este artículo comentarios las DSI, en otro articulo analizaremos las PEMIT, pues son mucho más complejas de explicar.

En todo caso, se exigirán tres requisitos, con independencia de si son actuaciones colectivas o individualizadas:

  1. Deben estar en Suelo No Urbanizable (Rústico), pudiendo ser éste común o protegido.
  2. Se debe conservar sus propias características rurales de vivienda.
  3. Deben estar completamente acabadas antes del 30 de agoto de 2014.

¿En que consiste esencialmente la DSI (Declaración de Situación Individualizada)?

  1. Se solicitará una declaración de reconocimiento de DSI. Se presentará una solicitud (generalmente con informe técnico) acreditando los requisitos anteriormente expuestos.
  2. Si no se cumplen los requisitos finaliza el proceso. Y ojo, en caso de NO APROBARSE, se podrán dictar y ejecutar ordenes de restauración de legalidad urbanística (derribos, suspensión, o sanciones), por tanto deberemos ser escrupulosos tanto en la parte técnica como en la jurídica. No escapa a este despacho que muchos ayuntamientos simplemente rechazarán la solicitud sin más actuaciones, pero la ley establece dicha consecuencia, y se debe conocer.
  3. En caso de cumplirse los requisitos, (en algunos supuestos habrá que solicitarse informes sectoriales; carreteras, montes, urbanismo, etc), se nos reconocerá el derecho a legalizar, mediante la condición de que tenemos una Declaración de Situación Individualizada.

¿Qué efectos tendría el proceso?

Tras obtener la DSI, se deberá solicitar una licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación en el ayuntamiento.

Esencialmente consiste en aportar:

  1. Estudio de integración paisajística,
  2. Un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos,
  3. Un proyecto básico, donde se describa la situación actual de la edificación y las obras que resulten necesarias para el cumplimiento de las obligaciones, esencialmente:
    • Accesos y caminos; tener unos accesos mínimos,
    • el fundamento es la seguridad, permitir al menos acceso a servicios de emergencia.
    • Saneamiento: generalmente depuradora de oxidación total, no admitiéndose salvo excepciones muy acreditadas la fosa séptica.
    • Sistema de recogida de residuos.
    • Abastecimiento básico de agua potable o acreditación de potabilidad de pozo.
    • Suministro eléctrico, preferentemente por placas solares.
    • Otros elementos como acabados, instalaciones, vegetación, etc.
  4. Medidas mitigación de Inundaciones, si existe riesgo de ello.
  5. Medidas Prevención de Incendios, si estamos en el ámbito de una zona forestal.

Plano vivienda suelo rústico para legalizarla

Se dispondrá de un plazo de 4 años acreditando que se han desarrollado las obras del proyecto o licencia de miminización. Es decir, una vez el Ayuntamiento nos conceda dicha “licencia de minimización” o de legalización, tendremos un plazo de cuatro (4) años para hacer y ejecutar dichas obras, tras lo cual obtendremos la ansiada Licencia de Ocupación, que indicará que nuestra vivienda es 100% legal.

En algunos casos serán obras complejas, pero dado el alto grado de “urbanización” de muchas viviendas, en otros con la instalación de placas solares, una depuradora y alguna otra medida de prevención de incendios son más que suficientes para obtener la legalización .

¿Cuáles son los beneficios de legalizar dicha vivienda en suelo rústico?

Los beneficios consideramos son muy relevantes, así por ejemplo:

  1. Se considerarán viviendas legalizadas: podrán tener licencia ocupación, acceso a empresas suministradores y disponer de luz y agua, financiación hipotecaria más fácil, etc.
  2. Se podrán hacer obras; eso sí deberán ser obras de reforma interior o para la ejecución de pequeños elementos auxiliares, que no incrementen la edificabilidad, y no supongan una alteración negativa de los efectos paisajísticos y ambientales conseguidos con la minimización.
    • No podrán implicar ampliación de la edificabilidad, ni siquiera con elementos desmontables.
    • Y necesitarán informe previo vinculante de la Conselleria en materia de urbanismo y en su caso informes sectoriales (por ejemplo si afectan a competencias de carreteras, aguas, etc.)
  3. Efecto muy relevante; la solicitud paralizará los derribos y los expedientes sancionadores o de restablecimiento de la legalidad urbanística.
  4. Aumentará significativamente el valor de nuestro inmueble. A nadie escapa que si por ejemplo tenemos una vivienda valorada por las restricciones urbanísticas en 100.000€, con una inversión de 10.000-15.000€, el valor no seria extraña aumentara a 150.000€, por poner un ejemplo gráfico.

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Quiero legalizar mi vivienda en suelo rústico ¿Por dónde empiezo?

Nuestro consejo es hacer un informe o valoración previo; jurídico y técnico, pues sin necesidad de iniciar actuación alguna, podremos valorar con un porcentaje altísimo, si cumplimos los requisitos legales (jurídico) y el coste y necesidad de las obras que previsiblemente nos vayan a ser necesarias para legalizar.

Tras ello, se iniciará el proceso antes indicado, que siendo difícil determinar un plazo, pues depende infinidad de factores, puede estar en torno a 18 a 36 meses si además de la legalización, acometemos reforma de la vivienda.

Si no acometemos reforma, el proceso se deduciría a menos de la mitad del plazo previsiblemente, si bien nos estamos encontrando con ayuntamientos que aún no han implementado el proceso o lo han delegado a la Consellería por falta de medios, lo que ralentizaría sensiblemente el proceso.

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José Mateo Mateo Ruescas