Cláusulas nulas en los Contratos de arrendamiento

En los contratos de arrendamiento, hay unas cláusulas que en ocasiones pueden estar insertas, pero no por ello son válidas, que son Cláusulas Nulas, por ir en contra de los derechos reconocidos al arrendatario.

¿Qué se entiende por cláusulas nulas?

Sin ser exhaustivos, indicaremos que es el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el que protege al arrendatario, indicando que:

“son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

La duración del contrato de arrendamiento

Lo que primero podemos encontrar es en cuanto a la duración del contrato.

Pese a haber firmado un plazo inferior a los cinco años, dado que puede ser consensuado entre las partes, el tiempo mínimo que puede estar el arrendatario utilizando el inmueble es ése, a no ser que decida concluirlo antes.

¿En qué consiste el derecho de desistimiento?

Continuando con los plazos, nos encontramos con un derecho del arrendatario: el derecho de desistimiento.

Se estipula normativamente un plazo mínimo de 6 meses para que el arrendatario pueda desistir del contrato (mediando o no indemnización al arrendador).

No se le puede obligar al arrendatario al cumplimiento de un plazo superior para poder utilizar este derecho, ni preavisar al arrendador con un plazo superior a los treinta días.

Es un derecho, este de desistimiento, que por diversas razones es más utilizado de lo que pueda parecer (por razones económicas, por traslado de lugar de trabajo, por haber encontrado otro inmueble…).

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¿Tiene derecho el arrendador de ser indemnizado?

Debe constar una cláusula en la que expresamente se indique esta particularidad.

No obstante, no puede ser cualquier indemnización, sino que todo lo que sea superior a una mensualidad por cada año que reste por cumplir del contrato, prorrateándose los plazos inferiores al año, igualmente será nula.

¿Puede exigirme el arrendador de la vivienda en la que estoy de alquiler, el pago anticipado de una mensualidad?

El pago de la renta no es un tema que suscite muchas dudas, pero debe ser conocedor el arrendatario que en ninguna circunstancia el arrendador le podrá exigir el pago anticipadamente de más de una mensualidad (porque se va de vacaciones, porque tiene una necesidad…).

¿Qué sucede si el arrendatario se retrasa en el pago de una mensualidad del alquiler?

El arrendatario debe saber que el mero retraso en el pago puede derivar en una demanda de desahucio, así como que tiene la obligación de pagar la renta y no puede incumplir esa obligación porque el arrendador no le arregla, por ejemplo, la caldera.

Respecto a la actualización de la renta es interesante cómo debe hacerse, y nunca puede ser por encima del IPC, así como que, si el IPC baja debe tenerse igualmente en cuenta.

Aspectos importantes del contrato de arrendamiento de vivienda

¡Importante a efectos del arrendador de una vivienda!

Si la cláusula que permite la subida de la renta se considerase nula, ni siquiera se podría aumentar el IPC porque tal cláusula se tendría como no puesta.

Tampoco sería válida una cláusula que obligase al arrendatario a realizar todas las reparaciones.

El arrendatario está obligado a las de poca envergadura, como puede ser el cambio de una bombilla, un interruptor…, es decir, el desgaste del uso cotidiano.

El arrendador está obligado a todas las necesarias para que el inmueble se siga utilizando para el uso que ambas partes han convenido, esto es, la vivienda habitual del arrendatario.

¿Puede el arrendador de la vivienda que tengo alquilada, entrar en el inmueble cuando lo desee?

Una de las consultas que más nos encontramos, y no por ello deja de sorprendernos, son cláusulas que permiten al arrendador acceder al inmueble cuando lo desee.

Rotundamente son inaceptables y nulas, dado que, aunque el inmueble sea propiedad del arrendador, en esos momentos es el domicilio del arrendatario y, como tal, es inviolable.

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Tanto si eres arrendador como inquilino de una vivienda en alquiler, es importante estar asesorado por un profesional especializado a la hora de suscribir o rescindir un contrato de arrendamiento para que queden salvaguardados de la mejor forma tus intereses.

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Autor: Juan José Martín Bermúdez

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