Aspectos importantes del contrato de arrendamiento de vivienda

En diversas ocasiones, las cuestiones que nos plantean los clientes suelen estar relacionadas con un aspecto concreto del contrato de arrendamiento (duración, plazos, fianza…).

En esta ocasión indicaremos, básicamente, en qué hay que fijarse, y con ello se verá la importancia de por qué no basarse en contratos generales.

Insistimos en que cada caso es distinto y requiere un contrato diferente.

¿En qué hay que fijarse en un contrato de arrendamiento de vivienda?

En primer lugar, es evidente que:

• Tanto las partes (arrendador y arrendatario) como el inmueble estén correctamente identificados,
• así como la fecha en que se suscribe, o comienza, el arrendamiento.

Desperfectos del inmueble a arrendar

Cuando finaliza un alquiler, suelen surgir discrepancias en cuanto a posibles desperfectos del inmueble.

Por ello, es importante, sobre todo en cuestión de finalización del contrato y poder recuperar el arrendatario la fianza depositada o bien el arrendador reclamar desperfectos, indicar el estado en que se encuentra el inmueble, y que ha sido inspeccionado por el arrendatario, mostrando éste su total conformidad.

Imprescindible el adjuntar fotografías del inmueble, que acrediten el estado en el cual se arrienda.

Cuando finalice el contrato de arrendamiento, bien por cumplido el plazo, rescisión, desistimiento… es imprescindible firmar ambas partes un documento que lo indique.

Si no se firma dicho documento, el arrendamiento seguirá y será el arrendatario el obligado al pago de la renta.

Igualmente, en la suscripción del contrato deberán adjuntarse fotografías del estado en que se entrega la posesión formal del inmueble al arrendador.

Duración del alquiler de la vivienda

En cuanto a la duración del arrendamiento, hay que fijarse bien porque debe ser respetado lo acordado por las partes.

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece un mínimo de 5 años independientemente se haya estipulado un plazo inferior en el contrato, es decir, se podrá prorrogar hasta alcanzar esos 5 años, siendo ésta una facultad del arrendatario.

Incluso podría alcanzar los 8 años en total, si al cumplirse los 5 años, bien por el plazo indicado en el contrato o cualesquiera de sus prórrogas, ninguna parte comunica a la otra su deseo de no renovarlo.

Finalización o desestimiento del contrato de arrendamiento

El desistimiento es un derecho que tiene el arrendatario de poder finalizar el arrendamiento una vez se han cumplido 6 meses desde la formalización del contrato.

Existe la posibilidad que sea indemnizado el arrendador, pero debe constar expresamente, de lo contrario, el contrato quedará resuelto sin derecho el arrendador a demandar indemnización alguna.

Existen ocasiones que, por alguna circunstancia, el arrendador pretenda recuperar el inmueble arrendado. En este supuesto, es primordial que se indique en el contrato una cláusula que le permita, tras haber transcurrido como mínimo un año, recuperar la posesión formal del inmueble en caso de necesidad, de lo contrario, el plazo del arrendamiento se deberá cumplir.

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La renta en el contrato de arrendamiento

Por lo que respecta a la renta es importante concretar si es anual o mensual, independientemente que se realice el pago mensualmente.

Ello es importante en cuanto a la tácita reconducción. Del mismo modo, hay que indicar expresamente que la renta se actualizará y en qué términos, de lo contrario, durante toda la vigencia del contrato la renta no podrá ser actualizada.

Actualmente, derivado de la situación económica que estamos viviendo, el arrendatario suele subarrendar habitaciones, por lo que puede insertarse en el contrato una cláusula que prevea este subarrendamiento, si no es así, el arrendatario podrá subarrendar siempre y cuando el arrendador se lo permita por escrito.

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Gastos generados por el alquiler del inmueble

En cuanto a los gastos que genere el inmueble arrendado:

• El arrendatario soportará los derivados de los suministros.
• El arrendador se encargará de los gastos del IBI o comunidad de propietarios. No obstante, puede indicarse en el contrato que el arrendatario satisfaga también tanto el IBI como la comunidad.

¿Qué sucede si la vivienda de alquiler se pone a la venta?

Otra de las dudas que surgen es en caso de venta de la vivienda arrendada.

Hay que señalar que el arrendatario tiene un derecho preferente para poder adquirirla, a no ser que en el contrato se haya realizado expresa renuncia a este derecho, el cual podemos dividirlo en dos:

• Por un lado, el tanteo que es previo a la venta: consiste en ofrecer el mismo dinero que ofrece un comprador.
• Y por otro, el retracto que es posterior a la venta: es la posibilidad que tiene el arrendatario de revertir esa venta por no haberle sido comunicada previamente.

Como hemos mencionado en otras ocasiones, la Ley de Arrendamiento Urbanos ofrece un amplio margen a ambas partes para insertar las cláusulas que crean convenientes, siempre que no sean contrarias al ordenamiento jurídico como, por ejemplo, la posibilidad de tener animales domésticos, pero nos hemos querido centrar en las que creemos más dudas pueden suscitar.

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Autor: Juan José Martín Bermúdez

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