Apartamentos turísticos ¿Cómo tributan?

Con el Boom de los Apartamentos Turísticos hay muchas cuestiones que se pasan por alto o se desconocen. Sobre todo como propietario de un apartamento turístico.

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¿Cómo tributan los apartamentos turísticos?

En este punto, debemos tener en cuenta que hablamos desde dos puntos de vista.

Cómo tributa para una persona física -o incluso comunidad de bienes-, no hablamos de sociedades u otras entidades jurídicas que tienen su especialidad obviamente.

La diferencia esencial es que:

En caso de cederlos al destinatario final (cliente) generalmente tributarán como rendimientos de capital inmobiliario (alquileres).
En caso de que se exploten de forma profesional, con personal contratado y/o préstamo actividades propios de la industria hotelera, lo harán como rendimientos de actividad económica. La diferencia es de como tributan los diferentes tipos de rentas según la Ley del IRPF.

¿Los apartamentos turísticos llevan o no IVA?

El otro aspecto, sin duda que genera más conflicto, es si debo, o no, cobrar IVA a los clientes por dichos servicios.

Hay que tener en cuenta si se prestan servicios de los que presta la industria hotelera como hemos indicado anteriormente.

Por tanto, si se prestan efectivamente deberemos cobrar el IVA al 10% actualmente.

Tendremos que ser prudentes porque al cliente final se le deben siempre indicar precios con IVA incluido, y con ello valorar previamente qué servicios prestamos si no queremos tener problemas con Hacienda o perder rentabilidad en su caso por tener que asumir ese coste fiscal.

¿Qué criterio tiene Hacienda?

En lo que refiere a si la actividad lleva o no IVA, Hacienda establece criterios generales u orientativos, pero nunca nos dirá el caso concreto. Por tanto, tendremos que valorarlo previamente con nuestro abogado o asesor fiscal de confianza, e incluso en caso de duda podemos plantear una consulta vinculante a la Agencia Tributaria.

Por si a alguien le puede servir de ayuda, la Dirección General de Tributos, determino en Consulta Vinculante V1362-22 de 14 de junio de 2022, cuándo y cómo debían considerarse servicios complementarios hoteleros.

En concreto indicó:

Se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.

Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal.

Por el contrario…

No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

¿Cuál es el régimen fiscal especial de las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas?

Y si hay un gestor… ¿Cómo tributa entonces?

En este caso, la cuestión se complica dado que en muchas ocasiones hay confusión de criterios fiscales.

Si el propietario cede la explotación a un profesional

Si el propietario cede la explotación a un profesional, esa actividad es previsible que lleve IVA (con retención) dado que la cesión de un inmueble para su explotación es una actividad sujeta a IVA.

Generalmente, hay que revisar el contrato pero hay algunos datos que nos darán “la pista” de la situación.

En la cesión los propietarios no tienen una comunicación y relación directa con los arrendatarios. Son quienes fijan las reglas y condiciones de la prestación del servicio de arrendamiento, y quienes ordenan la forma de hacer efectivo el cobro de la contraprestación y reciben la misma.

Si por el contrario, es la mercantil quien establece las condiciones del servicio, tiene conocimiento y relación directa con los arrendatarios y recibe el cobro de la contraprestación.

Si el propietario cede la gestión (no la explotación) a una empresa (gestión de tercero)

Por el contrario y como suele darse en muchas ocasiones, se cede la gestión (no la explotación) a una empresa que en realidad es un profesional independiente, que presta servicios relativos a la gestión del alquiler turístico como son gestionar la publicidad en medios (Internet, revistas…), la entrega y recogida de llaves de los apartamentos, y en general presta labores de gestión pero no ceden ellos a su vez el inmueble y facturan (o cobran) a los usuarios finales hablaremos de gestión de tercero.

En este caso, habrá que comprobar igualmente si se presta o no servicio hotelero, y en caso de que no sea, en realidad declararé los ingresos como rendimientos de capital inmobiliario (sin IVA) y la empresa me facturará por sus servicios con IVA, como lo hará nuestro asesor por ejemplo, es un servicio de tercero en igual caso.

¿Algún consejo a tener en cuenta con los apartamentos turísticos?

Hay que analizar cada caso, así como los contratos de gestión o explotación porque la realidad de las cosas en ocasiones es complicado adecuarlos a los criterios fiscales.

Y en otro orden un caso que nos ocupa y que no todos los clientes parecen tener claro.

Sea si explotamos como persona física o a través de una mercantil si la actividad no es hotelera -y por tanto no devenga IVA- no podremos deducir el IVA que pagamos a su vez por servicios, puesto que como debemos saber, sólo se permite la deducción del IVA que pagamos si la actividad que generamos lleva IVA (IVA repercutido), parece una obviedad pero sorprendería los casos que no se cumple esa premisa.

Te lo contamos más en profundidad en el siguiente vídeo:

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