¿Suspensión del alquiler en la crisis del coronavirus?

RAZONEMOS SOBRE EL PAGO DEL ALQUILER DE LOCAL DE NEGOCIO A RAÍZ DEL ESTADO DE ALARMA DECRETADO POR LA CRISIS DEL CORONAVIRUS.

Planteamiento

El Estado de Alarma provocado por la pandemia COVID-19, Coronavirus,  plantea un grave problema legal de cumplimiento de los contratos de arrendamiento de negocio. Las extraordinarias circunstancias hacen que exista una total ruptura de la finalidad económica del contrato o cuanto menos de una alteración más que significativa, en el alquiler durante la crisis del coronavirus.

El Real Decreto 463/2020 que declaró el estado de alarma, estableció una prohibición para aquellas actividades que se consideraron de riesgo de propagación.

Entre ellas: comerciales, de equipamientos culturales, establecimientos recreativos, de hostelería y restauración. Y otras adicionales consistentes en la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas a excepción de los que suministren bienes considerados de primera necesidad.

Hacemos, por ello, una breve consideración respecto de los efectos de la crisis en los contratos de arrendamiento de:

• vivienda
• de los locales o arrendamientos de negocio de actividades prohibidas
• y la éstos últimos pero en actividades no prohibidas por el Real Decreto.

¿Cuál es la situación jurídica de dichos contratos?

Salvo que el contrato indique lo contrario, todos los contratos de arrendamiento continúan vigentes y deben cumplirse. Se escucha en los medios de comunicación noticias al respecto de moratorias y medidas extraordinarias, pero hasta el momento no se ha adoptado ninguna.

Sin embargo, existe una circunstancias que los juristas llamamos, “de fuerza mayor”, que impide en muchos casos el cumplimiento del contrato.

¿Qué es eso de la fuerza mayor? ¿Lo es la crisis del coronavirus en caso de alquiler?

El Tribunal Supremo ha definido la fuerza mayor como:

un acontecimiento extraordinario, imprevisible, inevitable, ni siquiera aplicando la mayor diligencia posible que se debe a circunstancias externas y/o ajenas a la voluntad y control.

De hecho el Código Civil indica como efecto propio de la fuerza mayor que salvo que la ley o el contrato indique lo contrario nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que aún previstos fueran inevitables.

En consecuencia con ello, se podrían defender dos posturas jurídicas:

1. Cabría pensar que la existencia de un Estado de Alarma motivado por una pandemia, implica que no haya que cumplir las obligaciones por fuerza mayor, y…
2. Siendo jurídicamente estrictos, el cierre del establecimiento arrendado no exonera al arrendatario de sus obligaciones de pago con el arrendador, dado que el contrato de arrendamiento puede ejecutarse, y el impacto de estas medidas en la ejecución del contrato es la difícil situación financiera que puede atravesar el arrendatario que va a ver disminuidos sus ingresos con motivo del cierre de su establecimiento.

Sea como fuere y más allá de discusiones jurídicas, hay que pensar en opciones prácticas para las partes, especialmente para los arrendatarios.

¿Hay alguna opción para estos casos?, al respecto de la cláusula Rebus Sic Stantibus

En España, tenemos un sistema jurídico que exige el cumplimiento de las obligaciones y las causas de exoneración son muy tasadas.

Para supuestos como los indicados, sin embargo resulta lógico, que, cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que se tuvieron en cuenta han cambiado tan profundamente el interés de las partes en el contrato conforme al principio de buena fe, deban o puedan ser revisadas.

Para estas circunstancias, existe una figura jurídica llamada “rebus sic stantibus”. Se trata en realidad de la posibilidad de que un juez, si se cumplen ciertas condiciones muy estrictas, pueda modificar las condiciones de un contrato. Las condiciones serían;

1. Un cambio relevante de circunstancias, que implique un sacrificio injusto para una parte.
2. Que sea totalmente imprevisible, considerando que en cualquier caso los cambios de circunstancias son circunstancias propias de la vida, y por ello de los contratos, hablamos de algo fuera de cualquier posibilidad de control o previsión.
3. Que convierta el contrato en algo muy perjudicial para una de las partes. De hecho las consecuencias en el cambio de circunstancias debe ser verdaderamente relevante.
4. Que sea subsidiaria a cualquier otra medida. Es decir que ni en el contrato en sí, o en la ley se prevea la solución a tal circunstancia.

¿Qué opciones tendría el inquilino?

Dado que no hay causas tasadas, y son excepcionales, cabría plantear:

1. Solicitar la resolución (romper) el contrato.
2. Solicitar la suspensión del pago total o parcial.
3. La modificación del contrato, modificando el plazo o con reducción de la renta pactada.

NECESITAS ASESORAMIENTO ANTE ESTA SITUACIÓN

¿Y afectaría por igual a todos los tipos de contrato de arrendamiento?

Considero que dependería del tipo, así:

1. En los contratos de vivienda no se frustra el contenido del contrato por una crisis sanitaria o una pandemia, no hay impedimento alguno del uso de la vivienda y por tanto no cabría aplicar esta teoría, dado el derecho de arrendatario de no renovar, cabría simplemente no renovar a la finalización de la anualidad o abonar la penalización por incumplimiento que suele ser una prorrata de lo que reste por cumplir, si la situación le supone un perjuicio tan notorio.
2. En los contratos de local de negocio, cabría incluso pensar que afecta diferente a las actividades prohibidas por el Real Decreto del Coronavirus que para un negocio que no está prohibido.

Desde una perspectiva sensata, considero que una empresa en la cual se le prohíbe directamente ejercer la actividad, se da una causa de fuerza mayor insoslayable y que frustra absolutamente cualquier contenido sensato del contrato, también es cierto que pudiera aplicarse el contenido para el arrendador, pero no se están planteado buscar responsables sino buscar soluciones equitativas para que no sea absolutamente frustrante el contenido del contrato.

Para actividades “no prohibidas” la situación es aún más ambigua dado que no hay prohibición expresa pero en la práctica es absolutamente inviable ejercer una actividad de servicios si no pueden ni los clientes acudir a tu negocio.

Recomendaciones de actuación

En tales consideraciones, nuestra recomendación sería siempre negociar y buscar puntos de acuerdo, no considero que a nadie interese dadas las circunstancias acogerse a prerrogativas legales, sin embargo y ante la ausencia se recomendaría:

• Arrendamiento de Vivienda, asumir la situación y en caso de no interesar al arrendatario a la finalización de la anualidad negociar o no renovar la prórroga.
• Arrendamiento de Local, si la negociación no funciona y la situación económica derivada de la pandemia no se dilata mucho; plantear el arrendatario un requerimiento al propietario indicando y justificando el notario cambio de circunstancias, indicando que dadas las circunstancias considera corresponde una rectificación de las condiciones, en el sentido de o bien suspender el contrato durante los días de prohibición no abonando la renta (sobre todo en negocios prohibidos), una reducción de la renta (ofreciendo el pago de la cantidad razonada), o una mezcla de ambas.

Evidentemente no hay ningún atisbo de precedente similar y luego serían los juzgados quienes ante la reclamación del propietario resolverían conforme a los criterios de buena fe y sensatez.

• En el supuesto anterior, y si la situación de la crisis del Coronavirus y las restricciones y prohibiciones del Real Decreto se alargan mucho, solicitar la resolución del contrato sin penalización y que sea el propietario quien plantee su oposición judicialmente.

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Ánimo y esperanza a todos. Un fuerte abrazo.

 

 

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